Navýšenie hypotéky – postup, poplatky, príklady

Navýšenie hypotéky môže byť praktickým riešením, ak človek potrebuje dodatočné finančné prostriedky na rekonštrukciu, kúpu ďalšej nehnuteľnosti alebo splatenie iných záväzkov. Tento proces umožňuje zvýšiť pôvodnú výšku úveru za predpokladu, že spĺňa určité podmienky stanovené bankou.

Správne naplánované navýšenie hypotéky môže pomôcť efektívne pokryť výdavky, no zároveň je dôležité zvážiť všetky finančné aspekty, aby sa vyhlo zbytočným rizikám.

Pred žiadosťou o prvú hypotéku

Najprv by sme mali reálne zhodnotiť celkovú sumu, ktorú si plánujeme požičať. Pokiaľ by sme si požičali menej, nie je vylúčené, že by sme po čase žiadali o peniaze znovu, čo by sa nezaobišlo bez opätovného spisovania zmlúv, a hlavne ďalšieho vystaveného úveru.

Ak by sme si, naopak, požičali vyššiu sumu, než by sme reálne plánovali minúť, opäť by sme sa istým spôsobom znevýhodnili, pretože by sme si tak pravdepodobne predĺžili dobu splatnosti úveru, čím by sme na úrokoch zaplatili viac.

Primeraný výpočet potrebných financií je teda základom pre žiadosť o hypotéku s optimálne nastaveným úrokom a dobou splatnosti. Každá dodatočná úprava parametrov hypotéky je totiž spoplatnená.

Niekoľko konkrétnych príkladov. Navýšenie hypotéky v Prima banke, SLSP a ďalších bankách

Prima banka aj Slovenská sporiteľňa (SLSP) ponúkajú možnosť navýšenia hypotéky, pričom každá z bánk má svoje špecifické podmienky a procesy.

Navýšenie hypotéky v Prima banke

1. Podmienky navýšenia:
   • Možnosť navýšiť existujúcu hypotéku za predpokladu, že klient má dostatočnú bonitu a zostatok na zástave umožňuje vyššie čerpanie.
   • Banka vyžaduje aktuálny znalecký posudok na nehnuteľnosť.
2. Výhody:
   • Prima banka ponúka atraktívne úrokové sadzby a jednoduchý proces bez zbytočných komplikácií.
3. Postup:
   • Kontaktovať svojho poradcu a predložiť mu potrebné dokumenty, ako sú potvrdenie o príjme, znalecký posudok a aktuálne záznamy o úvere.
   • Po schválení sa nový úver implementuje do existujúcej hypotéky.

Navýšenie hypotéky v SLSP

1. Podmienky navýšenia:
   • Klient môže navýšiť hypotéku, ak je hodnota nehnuteľnosti dostatočná na pokrytie vyššieho úveru.
   • SLSP môže vyžadovať doloženie príjmu a aktuálne dokumenty o existujúcej hypotéke.
2. Výhody:
   • SLSP umožňuje flexibilné možnosti nastavenia splátok a výhodné úrokové sadzby.
   • Online hypotekárna kalkulačka na predbežný výpočet navýšenia.
3. Postup:
   • Požiadať o navýšenie cez poradcu v pobočke alebo online.
   • Po schválení dostane záujemca dodatok k pôvodnej zmluve s aktualizovanými podmienkami.

Na čo si dať pozor pri oboch bankách?

• Hodnota nehnuteľnosti: Aktuálny znalecký posudok je kľúčový pri rozhodovaní o výške navýšenia.
• Bonita klienta: Banka posudzuje príjem a schopnosť splácať vyššiu sumu.
• Poplatky: Overiť si všetky náklady spojené s procesom, ako sú poplatky za znalecký posudok či administratívne úkony.

Navýšenie hypotéky v Prima banke alebo SLSP môže pomôcť financovať klientove plány, no vždy je dôležité prepočítať si, či je tento krok finančne udržateľný. Konzultácia s poradcom banky je kľúčová pre hladký priebeh procesu.

Navýšenie hypotéky v iných bankách

Podľa aktuálneho cenníka Tatra Banky v prípade navyšovania klasickej hypotéky započíta poplatok 0,8 % zo sumy, o ktorú si klient hypotéku zvýši. Minimálna výška tohto poplatku je 250 €. Ešte vyššej sume sa nevyhnú osoby, ktoré získali pôžičku bez dokladovania príjmu. Pre tých je nastavený poplatok až 1,4 % z navýšenej sumy.

Vo VÚB Banke hypotekárny úver nie je možné navýšiť. Existuje ale možnosť refinancovania úveru novým úverom, ktorým svoj predošlý úver klient splatí. Poplatok za poskytnutie nového úveru je 0,8 % z jeho hodnoty, maximálne však 1 000 €. Nový úver je dokonca možné získať bez poplatku za nasledovných podmienok:

• výška novej flexihypotéky bude väčšia alebo rovná 130 % zostatku vyplácanej hypotéky
• nová flexihypotéka bude minimálne o 10 000 € vyššia, než zostatok vyplácanej hypotéky

Zvýhodnení zvyknú byť žiadatelia, ktorí žiadajú o úver banku, ktorej sú klientmi. Niektoré banky majú poplatok nižší, iné dokonca poplatok neúčtujú vôbec.

Skúsenosti s navýšením hypotéky

Navýšenie hypotéky je populárnym riešením, ak potrebuje klient dodatočné financie na rekonštrukciu, kúpu ďalšieho majetku alebo splatenie dlhov. Avšak, aké sú reálne skúsenosti s navýšením hypotéky od klientov na Slovensku?

Skúsenosti klientov:

• Flexibilita bánk: Mnohí klienti ocenili, že banky ponúkajú možnosť navýšenia hypotéky za výhodných podmienok.
• Časové náročnosti: Niektorí klienti sa však stretli s pomalším procesom schvaľovania.
• Nutnosť aktualizácie dokumentov: Banky často vyžadujú aktualizáciu znaleckého posudku a potvrdenia o príjme. To môže byť podľa klientov zdĺhavé, no zároveň to považujú za nevyhnutný krok pre schválenie vyššej sumy.
• Výhody refinancovania: Viacerí klienti využili možnosť nielen navýšenia, avšak aj refinancovania pôvodnej hypotéky za lepšiu úrokovú sadzbu. To im umožnilo znížiť celkové náklady na úver.

Každý prípad je individuálny, no tieto skúsenosti s navýšením hypotéky ukazujú, že správne nastavenie a komunikácia s bankou sú kľúčové pre úspešný proces.

Refinancovanie hypotéky v tej istej banke

Refinancovanie hypotéky v tej istej banke môže byť pre klientov výhodnou možnosťou, najmä ak chcú získať lepšie podmienky bez potreby meniť finančnú inštitúciu. Tento proces zahŕňa dohodu s bankou na úprave úrokovej sadzby, predĺžení alebo skrátení splatnosti úveru, prípadne na navýšení sumy úveru.

Prečo refinancovať hypotéku v tej istej banke?

• Jednoduchosť procesu: Refinancovanie v tej istej banke si nevyžaduje presun úveru a všetkých súvisiacich dokumentov do inej inštitúcie, čím sa šetrí čas a administratívna náročnosť.
• Možnosť lepších podmienok: Banky často ponúkajú existujúcim klientom výhodnejšie podmienky, aby si ich udržali. To môže zahŕňať nižšiu úrokovú sadzbu alebo zníženie poplatkov.
• Zachovanie histórie klienta: Banka už pozná finančnú disciplínu klienta a stabilitu, čo môže zjednodušiť rokovania o nových podmienkach.

Ako prebieha refinancovanie?

1. Kontaktovanie banky: Osloví sa bankový poradca s požiadavkou na refinancovanie hypotéky.
2. Prehodnotenie úveru: Banka posúdi aktuálnu situáciu, príjem a zostatok na hypotéke.
3. Dohoda na podmienkach: Spolu s bankou sa nastavia nové podmienky, ktoré môžu zahŕňať zmenu splátok, úrokovej sadzby alebo doby splácania.
4. Podpis dodatku k zmluve: Ak sa dosiahne dohoda, podpíše sa dodatok k existujúcej zmluve o úvere.

Refinancovanie hypotéky v tej istej banke je ideálnym riešením pre tých, ktorí chcú zlepšiť podmienky úveru bez komplikácií spojených so zmenou banky. Vždy je však dobré porovnať ponuky aj od iných bánk, aby sa klient uistil, že jeho aktuálna inštitúcia ponúka najlepšie možnosti.

Hypotéka na rekonštrukciu

Ak sa plánuje rekonštruovať dom alebo byt a chýbajú financie na pokrytie nákladov, hypotéka na rekonštrukciu je jedným z najčastejšie využívaných riešení, ktoré umožní zrealizovať plány bez nutnosti použitia úspor. Tento typ hypotéky je špecificky určený na financovanie obnovy nehnuteľnosti, pričom banky ponúkajú flexibilné možnosti prispôsobené daným potrebám.

Čo je potrebné na získanie hypotéky na rekonštrukciu?

1. Znalecký posudok: Banka vyžaduje odhad hodnoty nehnuteľnosti pred a po rekonštrukcii. Tento dokument určuje, akú maximálnu sumu je možné získať.
2. Projekt a rozpočet: Je dôležité predložiť plán rekonštrukcie a orientačné náklady, aby banka vedela, na čo budú prostriedky použité.
3. Príjem a bonita: Rovnako ako pri bežnej hypotéke, banka bude posudzovať schopnosť splácať úver na základe príjmu a záväzkov.
4. Postupné čerpanie: Pri rekonštrukcii sa často využíva postupné uvoľňovanie financií podľa pokroku prác, čo si môže vyžadovať predkladanie dokladov o realizovaných výdavkoch.

Výhody hypotéky na rekonštrukciu

• Nižší úrok ako pri spotrebných úveroch: Hypotéka má spravidla výhodnejšiu úrokovú sadzbu, čo znižuje mesačné splátky.
• Flexibilné splácanie: Možnosť nastaviť dobu splácania podľa potrieb.
• Zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti: Rekonštrukcia nielen zlepší bývanie, avšak zároveň zvýši trhovú hodnotu nehnuteľnosti.

Hypotéka na rekonštrukciu je ideálnou voľbou, ak človek plánuje väčšie úpravy, ktoré si vyžadujú vyššie investície. Pred podaním žiadosti je však dôležité dôkladne pripraviť všetky dokumenty a prepočítať si reálne náklady, aby sa zaistil hladký priebeh celého procesu.

Dofinancovanie hypotéky

Dofinancovanie hypotéky je riešením pre tých, ktorí nemajú dostatok vlastných zdrojov na pokrytie celej kúpnej ceny nehnuteľnosti. Banky štandardne poskytujú hypotéky vo výške 80–90 % z hodnoty nehnuteľnosti, pričom zvyšok je potrebné uhradiť z vlastných prostriedkov. Ak však časť financií chýba, existuje niekoľko spôsobov, ako tento rozdiel vyrovnať.

Možnosti dofinancovania hypotéky

1. Spotrebný úver:
   • Najčastejšie využívaná forma dofinancovania.
   • Výhoda: rýchle vybavenie a žiadne dodatočné ručenie.
   • Nevýhoda: vyššie úrokové sadzby ako pri hypotéke.
2. Druhá hypotéka:
   • Možnosť získať ďalší úver založený na inej nehnuteľnosti (napr. rodičovskej).
   • Výhoda: nižší úrok v porovnaní so spotrebným úverom.
   • Nevýhoda: nutnosť ručiť ďalšou nehnuteľnosťou.
3. Záložné právo na inú nehnuteľnosť:
   • Ak má klient k dispozícii inú nehnuteľnosť, môže ju použiť na zvýšenie financovanej sumy.
   • Výhoda: nemusí si brať druhý úver.
   • Nevýhoda: vyššie riziko spojené so zaťažením ďalšieho majetku.
4. Stavebné sporenie:
   • Ak má uzatvorené stavebné sporenie, môže čerpať medziúver alebo úver zo stavebného sporenia.
   • Výhoda: výhodnejšie podmienky a možnosť kombinácie s hypotékou.

Na čo si dať pozor?

• Prepočítať si celkové náklady: Dofinancovanie zvýši mesačnú splátku, preto je dôležité, aby bola dostatočná finančná rezerva.
• Porovnať ponuky: Rôzne banky a inštitúcie ponúkajú odlišné podmienky. Vždy si treba vybrať tú najvýhodnejšiu možnosť.
• Riziko preplatenia: Kombinácia viacerých úverov môže viesť k vyšším celkovým nákladom, preto si treba dávať pozor na výšku úrokov a poplatkov.

Dofinancovanie hypotéky môže pomôcť dosiahnuť sen o vlastnom bývaní, no vždy je dôležité dôkladne zvážiť všetky možnosti a ich finančné dopady.

Hypotekárna kalkulačka SLSP

Slovenská sporiteľňa (SLSP) ponúka praktickú online hypotekárnu kalkulačku, ktorá pomôže rýchlo zistiť, akú mesačnú splátku môže klient očakávať pri plánovanom hypotekárnom úvere. Tento nástroj je užitočný nielen pre tých, ktorí sa rozhodujú o výške úveru, avšak aj pre lepšie pochopenie finančných možností a plánovanie rodinného rozpočtu.

Ako funguje hypotekárna kalkulačka SLSP?

1. Zadanie výšky úveru: Uvedie sa, koľko si plánujete záujemca požičať. Kalkulačka umožňuje výpočet pre rôzne sumy úverov.
2. Výber doby splácania: Nastaví sa počet rokov, počas ktorých chce hypotéku splácať. Bežne je to 30 rokov.
3. Voľba fixácie úroku: Vyberie sa obdobie fixácie úrokovej sadzby (napr. 3, 5 alebo 10 rokov).
4. Výsledok: Kalkulačka okamžite zobrazí odhad mesačnej splátky vrátane celkových nákladov na úver.

Výhody používania hypotekárnej kalkulačky SLSP

• Prehľadnosť a rýchlosť: Jednoduché použitie a okamžitý výsledok bez potreby návštevy pobočky.
• Porovnanie možností: Je možné si vyskúšať rôzne kombinácie výšky úveru, doby splatnosti a fixácie, aby sa našla najlepšia alternatíva.
• Plánovanie financií: Získa sa realistická predstava o tom, ako hypotéka ovplyvní rozpočet.

Kde nájsť kalkulačku?

Hypotekárna kalkulačka SLSP je dostupná priamo na oficiálnej stránke Slovenskej sporiteľne. Stačí ju vyhľadať v sekcii hypoték, kde sa nachádzajú aj ďalšie užitočné informácie o podmienkach úveru.

Použitie kalkulačky je prvým krokom k informovanému rozhodnutiu o hypotéke. Po získaní odhadu sa odporúča osobná konzultácia s poradcom SLSP, ktorý pomôže pripraviť najvýhodnejšiu ponuku na mieru daným potrebám.

Zostať v banke a požiadať o ďalšiu hypotéku

V tomto prípade síce nejde o priame navýšenie aktuálnej hypotéky, avšak o získanie druhej hypotéky v rovnakej banke. Druhú hypotéku si nastavíme na požadovanú vyššiu sumu a splatíme ňou predchádzajúci úver.

Nevyhneme sa však uhradeniu poplatku za predčasné splatenie starej hypotéky. Poplatok závisí na jednotlivých bankách. V priemere sa pohybuje medzi 3 – 6 % z nesplatenej istiny.

Odmietla banka navýšiť hypotéku?

Áno, aj takáto možnosť pripadá do úvahy a môže sa stať, že súčet pôvodného úveru a sumy jeho navýšenia môže byť v porovnaní s bonitou klienta privysoký na to, aby mu bolo navýšenie hypotéky odsúhlasené.

V tomto prípade máme jedinečnú možnosť získať výhodnejší úver a to aj s navýšením. Konkurenčný boj bánk zapríčiňuje, že takmer vždy sa nájde iná banka, ktorá bude ochotná aktuálny úver refinancovať. 

To znamená, že druhá banka splatí náš aktuálny hypotekárny úver a vystaví nám nový, ktorý pravdepodobne bude výhodnejší. Zároveň je možné tento úver navýšiť o požadovanú hodnotu.

Pokiaľ by sme si ponechali rovnakú mesačnú splátku, hodnota hypotéky je vyššia, čím sa automaticky predlžuje doba splatnosti. Dvojnásobne to platí v prípade, že by sme chceli svoje mesačné splátky znížiť. Celková doba splatnosti by sa tak ešte viac predĺžila a záležalo by iba na výške úroku, či by sme v konečnom dôsledku aj niečo ušetrili alebo by sme len vymenili banku.

Konkrétne výpočty nie je možné špecifikovať a preto je lepšie konzultovať záležitosť s viacerými odborníkmi a nenechať sa iba nalákať niektorou z reklám bánk, ktoré refinancovanie hypotéky umožňujú. S vidinou získania nových klientov totiž banky často nezverejňujú všetky podstatné informácie.

Doba fixácie

Banky pri podpise úverovej zmluvy ponúknu dobu fixácie úroku. Tá býva väčšinou 1, 2, 3, 5 alebo 10 rokov. Podľa nového nariadenia by koniec doby fixácie a prípadné zvýšenie úroku mal byť klientovi oznámený minimálne 2 mesiace pred jeho uplynutím.

V čase ukončenia doby fixácie je najvhodnejšia doba na prípadnú zmenu banky. Klient má totiž nárok prejsť ku konkurencii bez poplatku, pretože pokiaľ banka úrok na hypotéke zvýši, nie je to klientova chyba.

Problém nastáva, pokiaľ by sme sa rozhodli pre prechod do inej banky ešte počas doby fixácie. Vtedy si na nás banka „zgustne“, čo sa prejaví vo výške poplatku za predčasné splatenie (minimálne 4 %). Tento poplatok bude, samozrejme, súčasťou novej hypotéky v inej banke.

Tretia strana

Všetky predošlé odporúčania sa týkali predpokladu, že nám zvýšenie hypotéky odsúhlasia. Ak by sme však došli k záveru, že hypotéku nám skutočne nikto neodsúhlasí, no peniaze potrebujeme akútne, skúsme osloviť banku alebo nebankovú spoločnosť so žiadosťou o bežnú pôžičku.

Treba si pamätať, že úroky na krátkodobých pôžičkách sú vyššie a neraz sa spájajú aj s rôznymi ďalšími poplatkami (najmä u nebankoviek). Náhly nedostatok peňazí každopádne môžu pomôcť vyriešiť. 

Nakoľko pri žiadaní o hypotéku skutočne nikto nemá možnosť predvídať, či ju časom bude navyšovať alebo nie, jediným možným krokom v budúcnosti je spraviť si podrobný prieskum.

Pýtajme sa na túto možnosť najprv vo svojej banke, neskôr u konkurencie. Neponáhľajme sa a skúsme triezvo zvážiť všetky pre a proti, pretože splácať budeme ešte dlhé roky a aj minimálna odchýlka v úroku sa v konečnom dôsledku môže „pretaviť“ do vysokej sumy.