Problémy so splácaním hypotéky – ako bude banka postupovať

Na úvod je sen o novom bývaní alebo rekonštrukcii. Splátka vyzerá veľmi dobre, prvé roky ide všetko bez problémov. Ale čo ak sa prihodí strata zamestnania alebo príde choroba? Ako hľadať riešenie pri problémoch so splácaním hypotéky?

Nepredvídateľné okolnosti zasahujú do života nečakane a takto vznikajú u väčšiny klientov prvé problémy s hypotékou. Aj napriek tomu, že banky sú pri schvaľovaní hypotéky opatrné.

To, koľko percent klientov má problém so splácaním hypotéky, banky taja. Na rozdiel od zahraničia sa môžeme ešte stále upokojovať, že u nás je to veľmi malé percento. Stať sa to ale môže každému.

Aký postup by sme mali zvoliť, ak práve nás postretne problém s hypotékou? Poďme sa na to spoločne pozrieť.

Na úvod najprv komunikácia

Ak sa ocitneme z ľubovoľného dôvodu v omeškaní splátky hypotekárneho úveru, na úvod nás bude banka kontaktovať. Najčastejšie do 10 až 14 dní príde prvá pripomienka, obvykle vo forme SMS správy alebo emailu.

Banka zatiaľ len upozorní klienta na omeškanie, pretože to môže súvisieť napríklad so zmenou účtu, aktuálnym a krátkodobým nedostatkom finančných prostriedkov.

Upomienky

Neskôr už príde na rad telefonické upozornenie alebo kontaktovanie klienta a písomná upomienka poštou. V tomto prípade už banka reaguje prísnejšie, najmä ak sa klient neozýva a neodpovedá na predošlé formy komunikácie a kontaktu. Za písomnú upomienku za omeškanie si už banky účtujú aj poplatky, obvykle vo výške niekoľko desiatok eur.

Ak nereagujeme ani na tieto formy, príde na rad výzva na predčasné splatenie celej hypotéky, obvykle po troch mesiacoch. Banka má právo pristúpiť k tejto výzve na základe podmienok dojednaných v zmluve o úvere

Väčšina klientov už začne po tejto výzve s bankou komunikovať. Je to najmä preto, že obvykle je vo výzve explicitne vymenované, aký postup bude nasledovať ďalej, ak sa klient s bankou nedohodne.

Skôr, ako si zoberieme hypotéku, skúsme sa vyvarovať týmto chybám. Ak už ale hypotéku máme, vieme, aké sú najčastejšie dôvody, pre ktoré klient nestíha splácať hypotéku včas? 

Najčastejšími dôvodmi, kedy klient nestíha splácať hypotéku, sú neočakávané životné situácie, akými sú choroba, strata zamestnania klienta alebo jeho rodinného príslušníka, ktorý sa podieľa na splácaní hypotéky.

Môže ním byť aj narodenie dieťaťa, teda situácie, kedy dochádza k poklesu disponibilného príjmu klienta. Hypotéku klienti z času na čas nesplácajú aj z iných dôvodov, niekedy je to len nedbalosť.

Súd, exekúcia a dražba

Sú však prípady, kedy ani po výzve na predčasné splatenie celého úveru klient nezareaguje. Čo ho čaká v tomto prípade? Obvykle banka pristúpi k podaniu žaloby na súd a bude sa domáhať uspokojenia svojho finančného nároku vyplývajúceho zo zmluvy o úvere.

Súd na základe návrhu posúdi splnenie podmienok pre podanie žaloby. Ak uzná oprávnenosť nároku, čo v drvivej väčšine prípadov aj uzná, odsúhlasí uspokojenie nárokov banky.

Vzhľadom na to, že pri hypotekárnych úveroch ručíme za ich splatenie práve zriadením záložného práva nehnuteľnosti, banka si uplatní toto právo. Súd poverí exekútora, aby vykonal exekúciu majetku dlžníka a ten vyhlási tzv. dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti, ktorou za hypotéku ručí.

Celý tento proces od vyhlásenia dražby až po predaj nehnuteľnosti môže trvať aj zopár mesiacov. Na jeho konci príde k predaju nehnuteľnosti pre záujemcu, ktorý podá najvyššiu ponuku, ktorá bude zároveň aspoň v hodnote nehnuteľnosti stanovenej na základe znaleckého posudku.

Z ceny, ktorú záujemca zaplatí, si banka zoberie výšku nesplatenej pohľadávky, exekútor svoje poplatky a zvyšok dostaneme my ako bývalý dlžník.

Ako banka reaguje najčastejšie?

Aká je najčastejšia reakcia banky na nesplácanie a ako vie klientovi pomôcť? Ak klient banke vydokladuje, že nemá prácu alebo je dlhodobo práceneschopný, banka môže klientovi odložiť splátky na 6 mesiacov, počas ktorých však musí splácať úroky.

Toto riešenie nie je príliš výhodné. Okrem toho banky tento odklad klientovi zapíšu do úverového registra neplatičov, čo mu môže sťažiť získanie úveru v budúcnosti.

V prípade nesplácania hypotéky má každá banka svoj vlastný postup. Najskôr klienta vyzýva formou upomienok. Po určitom čase mu zasiela výzvu na okamžité splatenie hypotéky, čím sa stáva úver tzv. zosplatneným.

Poslednou fázou následkov nesplácania hypotéky je uplatnenie záložného práva. Teda predaj klientovej nehnuteľnosti, ktoré sa uskutočňuje formou dražby, pričom z utŕžených peňazí banka vyplatí nesplácanú hypotéku.

Ako predísť najhoršiemu

V prvom rade treba vedieť predvídať. Každý klient, ktorý je dlžníkom banky, či už ide o hypotekárny alebo spotrebný úver, by mal mať vytvorenú finančnú rezervu pre podobné situácie.

Ak sme sa už ale dostali do problémov a rezervu a nemáme napríklad ani poistenie hypotéky pre tieto prípady, tu sú možnosti, ktoré vieme využiť:

• Dočasné zníženie alebo odloženie splátky – banky umožňujú zvyčajne na obdobie 6 mesiacov znížiť mesačnú splátku hypotéky alebo odložiť toto splácanie na kratšiu dobu. Neskôr musíme samozrejme všetko dorovnať.
• Trvalé zníženie splátky spolu s predĺžením splatnosti – takáto možnosť prichádza do úvahy vtedy, ak vieme, že náš disponibilný príjem klesne na dlhšiu dobu a dočasné opatrenia by neviedli k efektívnemu vyriešeniu problému.
• Pristúpenie nového účastníka úverového vzťahu – ak máme dobrého známeho alebo rodinného príslušníka, ktorý by nám vedel pomôcť, môžeme ho s jeho súhlasom ako spoludlžníka zapísať do úverového vzťahu.
• Refinancovanie hypotéky – táto možnosť je teoreticky k dispozícii tiež. Spočíva v tom, že oslovíme inú banku s cieľom získať napríklad lepší úrok, dlhšiu splatnosť alebo nižšiu splátku. Musíme ale predtým vyrovnať všetky svoje pôvodné záväzky voči starej banke a to vrátane nesplatených splátok. Refinancovanie hypotéky je však jedna z najlepších možností vôbec.
• Dohodnutie sa na predaji nehnuteľnosti – ak nie je možné ani jedno z riešení, alebo ak by ani jedno z riešení nevyriešilo problém, môžeme sa s bankou dohodnúť. Aktuálnu nehnuteľnosť predáme a z tejto sumy banku vyplatíme. Zvyčajne nám dá banka 3 až 6 mesiacov čas, aby sme predali nehnuteľnosť s hypotékou podľa seba.

Ak sa dostaneme do takejto ťažkej situácie, pričom nemáme vytvorenú finančnú rezervu, z ktorej by sme uhrádzali splátky úverov a vieme, že ich nebudeme mať z čoho splácať, naša prvá cesta by mala viesť do banky poradiť sa, aké máme možnosti.

Čo určite nerobiť

Banku a jej výzvy na zaplatenie omeškaných splátok v žiadnom prípade neignorujme. Vystavujeme sa oveľa väčším problémom, navýšeniu dlhu o niekoľko desiatok percent. V konečnom dôsledku na konci celého procesu nám zostane menej peňazí, ako v prípade, ak by sme sa podieľali na riešení sami.

Aj keď sa nám zdá napríklad výhľad na nútený predaj nehnuteľnosti a uskromnenie sa ako veľmi zlá alternatíva, ignorovanie banky i svojho záväzku voči nej skončí s istotou ešte horšie, ako naše najhoršie možné predstavy.

Niekoľko rád na záver

Nesplácanie hypotéky a problémy so splácaním načas musíme riešiť priamo s bankou. Jej prvotným cieľom je, aby sme úver splatili celý. Banky volia exekúciu a dražbu nehnuteľnosti až ako poslednú možnosť, pretože to pre ne predstavuje väčšiu časovú aj finančnú záťaž.

To je potrebné využiť a preto sa s bankou dohodnime na obojstranne výhodnom riešení – posunutie splátok, zníženie splátok, predĺženie splatnosti a podobne.