Hypotéka pre živnostníkov – návod na získanie úveru

Živnostníci a podnikatelia často čelia osobitným výzvam pri získavaní hypotéky na svoje bývanie. S nárastom flexibility na trhu s hypotékami však stále viac bánk a finančných inštitúcií ponúka špeciálne produkty určené pre túto skupinu ľudí. Najlacnejšia hypotéka pre živnostníkov môže byť kľúčom k dosiahnutiu snov o bývaní. Aké faktory však treba zvážiť pri rozhodovaní sa pre túto možnosť?

Rozhodujúcim prvkom pri získavaní hypotéky pre živnostníkov sú ich osobitné finančné podmienky. Obraty, výdavky a daňové priznanie predstavujú základ pre výpočet dostupného financovania. Ako teda efektívne vypočítať maximálnu výšku hypotéky na základe príjmu a zároveň minimalizovať finančné zaťaženie?

Praktický sprievodca hypotékou pre živnostníkov

Hypotéka pre živnostníkov je často spojená s rôznymi výzvami, ktoré vyplývajú z ich osobitnej finančnej situácie. Začína sa a končí na preukázaní bonity klienta, teda schopnosti splácať hypotéku. Čo však robiť, keď vykázaný príjem živnostníkov zdaňovaný optimalizačnými metódami nie je dostatočný na získanie hypotéky?

Posudzovanie príjmu živnostníkov

Základným kameňom pri schvaľovaní hypotéky je vydokladovanie dostatočného príjmu, často označovaného ako bonita. Hodnota nehnuteľnosti je dôležitá, no pre banku je prioritou skôr schopnosť klienta splácať hypotéku zo svojho príjmu. Dnes sú banky dokonca povinné zohľadňovať schopnosť splácania aj v prípade rastu úrokových sadzieb.

Každá banka má svoje vlastné kritériá pre posudzovanie dostatočnosti príjmu na splácanie hypotéky. Napríklad, ak má klient nízky príjem, môže sa stať, že jedna banka hypotéku odmietne, zatiaľ čo iná ju schváli. Rôzne banky prijímajú rôzne typy príjmov živnostníkov (daňové priznanie, obraty) a vyžadujú rôzne výšky príjmu na splácanie hypotéky.

Hypotéka pre živnostníkov predstavuje svoje vlastné špecifiká, pričom každá banka má svoje vlastné pravidlá a kritériá, ktorými sa riadi pri posudzovaní dostatočnosti príjmu. Vybrať tú správnu hypotéku môže byť komplexný proces, no s porozumením toho, ako banky posudzujú bonitu a s príslušným poradenstvom, je možné nájsť ideálnu hypotéku pre živnostníka.

Úver pre živnostníkov – obraty a príjmy

Tu je pohľad na niekoľko možností, ktoré sú k dispozícii pri úvere pre živnostníkov pri dokladovaní svojho príjmu:

• Zdokladovanie príjmu podľa daňového priznania:
  • Podobne ako klasickí zamestnanci, aj živnostníci majú možnosť zdokladovať svoj príjem prostredníctvom daňového priznania. Ich čistý príjem je vypočítaný na základe základu dane, ktorý sa následne delí na 12 mesiacov. Tento spôsob však môže byť problematický, keďže väčšina živnostníkov optimalizuje svoje dane tak, aby vykazovali čo najnižší príjem.

• Zapojenie príjmu manželky/partnerky:
  • Moderné banky často zohľadňujú aj príjem manželky alebo partnerky pri posudzovaní bonity živnostníka. Tento spôsob môže byť užitočný, ak má živnostník nízky príjem zo svojej činnosti a potrebuje doplniť rodinný príjem.

• Pridanie ručiteľa:
  • Ak živnostník nemôže preukázať dostatočný príjem, banka môže požiadať o pridanie ručiteľa do procesu posudzovania bonity. Ručiteľom často bývajú rodičia alebo iní blízki ľudia. Ich vek a výška príjmu môžu mať významný vplyv na schválenie hypotéky.

• Zohľadnenie celkového podnikateľského kontextu:
  • Banky často zohľadňujú aj celkovú bonitu živnostníka a špecifiká jeho podnikania pri posudzovaní hypotéky. Okrem vykázaného príjmu môžu byť do úvahy brané aj ďalšie faktory, ako sú náklady spojené s podnikaním, charakter podnikania a predpokladaný vývoj príjmov.

Riziká pri hypotéke pre živnostníkov

Živnostníci, ktorí zvažujú žiadosť o hypotéku, teda často hľadajú spôsoby, ako prispôsobiť svoje daňové priznanie tak, aby vyhovovalo kritériám schválenia hypotéky. Po schválení môžu následne podať opravné daňové priznanie na optimalizáciu daní a odvodov, avšak takéto kroky môžu byť považované za podvodné a niesť vážne následky vrátane zosplatnenia úveru zo strany banky.

Alternatívou pre získanie hypotéky je využitie príjmu z obratu živnosti. Banky obvykle akceptujú 10 % z obratu živnosti ako čistý príjem, čo však môže ovplyvniť schválenú výšku hypotéky a jej splatiteľnosť.

Ďalšou možnosťou je posúdenie príjmu živnostníka, ktorý využíva paušálne výdavky v daňovom priznaní. Niektoré banky môžu akceptovať až 40 % z obratu na živnosti ako príjem pre posúdenie hypotéky pre živnostníkov.

Stratégie plánovania úveru pre podnikateľov a odvody živnostníka

Úver pre podnikateľov je nevyhnutné plánovať s ohľadom na podanie daňového priznania. Daňové priznanie sa bežne podáva do 31. marca nasledujúceho roku po ukončení kalendárneho obdobia. Toto obdobie je kľúčové pre rozhodnutie sa, ktorá možnosť bude pre konkrétneho živnostníka najvhodnejšia.

Počas roka je pre živnostníka s nízkym čistým príjmom alebo nízkym daňovým základom zo živnosti jedinou možnosťou zamestnať sa na určitý čas (pre požiadavky hypotéky je potrebné zamestnanie minimálne 4-6 mesiacov), pričom príjem musí byť dostatočný na získanie potrebnej výšky hypotéky.

Skúsený finančný poradca vie vopred pomôcť živnostníkovi plánovať potrebný príjem na dosiahnutie požadovanej výšky hypotéky, aby sa predišlo prípadnému nadmernému plateniu odvodov a daní alebo naopak, aby čistý príjem nebol nakoniec nedostatočný na schválenie hypotéky pre živnostníka.

Podmienky pre živnostníka pri žiadosti o hypotéku

Pri žiadosti o hypotéku je pre podnikateľa dôležité poznať podmienky, ktoré musí splniť. Tieto podmienky môžu ovplyvniť schválenie hypotéky a zabezpečiť úspešné získanie finančného úveru na kúpu nehnuteľnosti. Nižšie sú uvedené hlavné kritériá, ktoré by mal živnostník brať do úvahy pri žiadosti o hypotéku.

Dĺžka podnikania:	Podnikateľ musí mať aktívnu činnosť minimálne 6 mesiacov, častejšie však aspoň rok. Čím dlhšie firma podniká, tým lepšie.
Účtovné obdobie:	Firma musí mať uzavreté aspoň jedno účtovné obdobie v predchádzajúcom roku.
Daňové priznanie:	Podnikateľ musí predložiť daňové priznanie k dani z príjmu za minulé obdobie
Finančná situácia:	Firma nesmie byť v strate.
Pôvod príjmu:	Príjem firmy by mal plynúť z podnikania na Slovensku, nie v zahraničí.
Dlhy voči štátu:	Firma nesmie mať dlhy na daniach voči štátu ani voči odvodom do Sociálnej a zdravotnej poisťovne.
Bankové výpisy:	Treba predložiť výpisy z bankového účtu, na ktorý chodí príjem z podnikania za predchádzajúcich minimálne 6 mesiacov.
Daňová optimalizácia:	Daňová optimalizácia sa pri hypotéke nevypláca, pretože zníženie dokladovateľného príjmu podnikateľa môže mať negatívny vplyv na schválenie hypotéky.

Pôžička pre živnostníkov

Žiadny podnikateľ sa nezaobíde bez finančných prostriedkov. Avšak nie všetci majú dostatok vlastného kapitálu na rozbeh podnikania. Aké sú teda možnosti získania pôžičiek pre ľudí podnikajúcich na základe živnostenského oprávnenia? A aké alternatívy majú začínajúci živnostníci pri začatí svojho podnikania?

Pôžičky pre živnostníkov sú ponúkané bankami i nebankovými finančnými inštitúciami. Väčšina týchto inštitúcií vyžaduje, aby živnostník podnikal aspoň niekoľko mesiacov. Táto požiadavka sa v jednotlivých bankách pohybuje približne od 12 do 24 mesiacov.

Pri žiadosti o pôžičku pre živnostníkov v banke je zvyčajne potrebné predložiť živnostenský list, daňové priznanie a účtovnú závierku, prípadne ďalšie dokumenty podľa požiadaviek danej banky.

Možnosťou je aj žiadosť o úver v nebankovej spoločnosti, ktoré spravidla nerozlišujú medzi fyzickou osobou podnikateľa a nepodnikateľa, hoci niektoré majú špeciálne produkty pre podnikateľov vo svojom portfóliu.

Výpočet hypotéky a začínajúci živnostníci

Pre tých, ktorí len začínajú svoje podnikanie a nemajú dostatok vlastných finančných prostriedkov, môže byť požiadavka na predloženie príjmov z podnikania za posledné mesiace problématická. Niektoré finančné spoločnosti však poskytujú špeciálne pôžičky pre začínajúcich živnostníkov.

Okrem bankových inštitúcií je možnosťou aj financovanie prostredníctvom nebankoviek. Tie spravidla nemajú také prísne požiadavky na výpočet hypotéky, ale úrokové sadzby môžu byť vyššie. Iná alternatíva je získať úver od súkromných investorov alebo využiť produkty ako P2P pôžičky. Získanie úveru môže byť možné aj s trvalým zdrojom príjmu od zamestnávateľa alebo ručením.

Nakoniec, pre tých, ktorí sa nekvalifikujú na pôžičky pre živnostníkov, môže byť možnosťou žiadať o úver ako bežný občan. V takom prípade sa do úvahy môžu brať produkty ako spotrebné, kontokorentné či hypotekárne úvery.

Všetky tieto možnosti môžu podnikateľom poskytnúť finančné prostriedky potrebné na rozbeh podnikania, úhradu pohľadávok, investície do vybavenia či expanziu do nových trhov.

Podiel tržieb pri výpočte výšky hypotéky podľa príjmu

Pri tejto forme financovania banky akceptujú určitý percentuálny podiel z celkových tržieb (obratov) podnikania, ktorý sa následne delí počtom mesiacov v roku. Tento príjem je relevantný pre živnostníkov aj spoločnosti.

Banka/Typ príjmu	SLSP	VÚB	Tatra banka	ČSOB	Prima	Unicredit	mBank	365. bank
SZČO: % tržieb	10 / 60 %	12 / 55 %	20-60 %	35 %	10 %	50 %	40 %	20 %
s.r.o.: % tržieb	10 %	2 / 55 %***	20 %	15 %	0 %	0 %	0 %	20 %

V tabuľke sú uvedené percentuálne podmienky, ktoré jednotlivé banky vyžadujú od žiadateľov pri výpočte výšky hypotéky podľa príjmu v závislosti od ich podnikateľského statusu a predchádzajúcich obratov.

Čísla udávajú, koľko percent z tržieb je banka ochotná považovať za príjem živnostníka alebo spoločníka v s.r.o. Vedľa percentuálneho podielu vo firme je dôležité zvážiť aj minimálny podiel spoločníka, ktorý banky vyžadujú.

Hospodársky výsledok

Okrem percentuálneho podielu z tržieb môžu banky akceptovať pri výpočte výšky hypotéky podľa príjmu aj hospodársky výsledok podnikania. Ten sa vypočíta na základe zdaniteľného príjmu. Táto možnosť môže byť vhodná pre podnikateľov so špecifickým finančným profilom.

Banka/Typ príjmu	SLSP	VÚB	Tatra banka	ČSOB	Prima	Unicredit	mBank	365. bank
SZČO: ((základ dane – zapl. daň)/12)	áno	áno	áno	nie	áno	áno	áno	áno
s.r.o: (hospodársky výsledok/12)	áno	áno	áno	nie	nie	áno	nie	nie

V druhej tabuľke sú uvedené banky a ich postoj k prijímaniu hospodárskeho výsledku podnikania ako dôkazu príjmu. Zdôrazňuje sa, či sú banky ochotné akceptovať tento spôsob dokladovania príjmu a aké konkrétne kritériá v tejto oblasti stanovujú.

Maximálna výška hypotéky podľa príjmu

Pri žiadosti o hypotekárny úver je dôležité vedieť, akú maximálnu výšku hypotéky je môžné získať na základe príjmov a záväzkov. Táto suma sa určuje na základe niekoľkých kritérií, ktoré sa sústreďujú na finančné prostriedky a výdavky.

Parametre DTI (dlh k príjmu) a DSTI (dlhová služba k príjmu) sú dôležité faktory pri určovaní maximálnej výšky hypotéky.

• DTI sa vypočíta ako podiel dlhu k príjmu, pričom vyšší DTI znamená nižší úverový limit.
• DSTI určuje, aký podiel príjmu môže byť použitý na splácanie úverov, s prihliadnutím na životné náklady a existujúce dlhy.

Maximálna výška hypotéky sa vypočíta ako nižšia z hodnôt získaných pomocou parametrov DTI a DSTI. Pri výpočte je dôležité brať do úvahy aj stress test, ktorý simuluje zvýšenie úrokových sadzieb.

Niektoré banky môžu poskytnúť vyšší úverový limit než je 96-násobok čistého príjmu pod určitými podmienkami. To môže zahŕňať akceptáciu viacerých príjmov alebo výpočet priemeru príjmu za dlhší časový úsek.

SLSP hypotéka – ide o najlacnejšiu hypotéku?

Finančné riešenia od Slovenskej sporiteľne umožnia získať potrebné finančné prostriedky na realizáciu podnikateľských plánov a ambícií. S hypotékami a úvermi od Slovenskej sporiteľne na investičné potreby je možné plynulo financovať prevádzkové a investičné náklady. Bez ohľadu na to, či ide o etablovaného živnostníka alebo len začínajúceho podnikateľa.

Financovanie investičných potrieb a rozvoja podnikania

• SLSP rozdeľuje úvery na krátkodobé, strednodobé a dlhodobé investície určené na rozvoj podnikania.
• Slovenská sporiteľňa prispôsobuje splátkový kalendár potrebám, aby rešpektoval finančné toky firmy.
• Možnosť stanoviť si časový plán čerpania prostriedkov podľa požiadaviek.
• Úrokové sadzby závisia od hodnotenia finančnej situácie a poskytnutého zabezpečenia.

Splátkový podnikateľský úver

• Financovanie prevádzkových a investičných potrieb podnikania aj v prípade nedostatku vlastných zdrojov.
• Úver poskytuje SLSP aj neklientom banky.
• Možnosť využitia úveru na viaceré účely, ako napríklad kauciu, nájom, obstaranie zásob, mzdy, reklamu alebo web.
• Individuálne posúdenie každého podnikateľského nápadu.
• SLSP hypotéky a úvery môžu byť schválené aj bez zabezpečenia nehnuteľnosťou.
• Možnosť predčasného splatenia úveru a zmeny zmluvných podmienok bez poplatku.
• Čerpanie úveru na podnikateľský účet alebo účet tretej strany.

Nezáväzný úver pre rôzne podnikateľské aktivity

• Financovanie pre podnikateľov, SZČO, živnostníkov, ako aj obchodné spoločnosti v rôznych fázach podnikania.
• Možnosť využitia úveru na široké spektrum účelov vrátane nájmu, rekonštrukcie, obstarania vybavenia, alebo dokonca na preberanie existujúceho podniku.

Hypotéka Slovenskej sporiteľne poskytuje výhodné úrokové sadzby a možnosť ďalšieho financovania na rozšírenie podnikania. Podporujú aj začínajúcich podnikateľov v rámci ich programu s mnohými ďalšími výhodami.