Daň z predaja nehnuteľnosti – stratégie, triky a podmienky

Predaj nehnuteľnosti môže byť pre mnohých vzrušujúcim, no zároveň aj zložitým procesom. Jedným z dôležitých faktorov, ktorými je potrebné sa zaoberať pri tejto transakcii, je daň z predaja nehnuteľnosti. Táto daň je zákonnou povinnosťou a je potrebné ju platiť, ale existujú aj rôzne stratégie a triky, ktoré môžu pomôcť znížiť daňové povinnosti alebo dokonca daň úplne obísť.

Aké sú kľúčové aspekty týkajúce sa dane z predaja nehnuteľnosti? Kedy je potrebné ju platiť, ako ju obísť a kedy je možné oslobodenie od dane? Článok rozoberie, ako sa vysporiadať s danou situáciou, ak ide o predaj nehnuteľnosti do piatich rokov od jej nákupu, a ako sa daň týkajúca sa predaja bytu líši od dane z predaja pozemku.

Daň z predaja nehnuteľnosti – základné informácie

Daň z predaja nehnuteľnosti je dôležitým aspektom v oblasti nehnuteľností, ktorý ovplyvňuje vlastníkov, kupujúcich a predávajúcich. Ide o formu dane, ktorá sa uplatňuje pri kúpe alebo predaji domu, bytu, či pozemku. Z dôvodu jej komplexnosti a vplyvu na finančnú stránku transakcií, je nevyhnutné poznať základy tohto daňového systému.

Prečo je dôležitá daň z nehnuteľnosti

Daň z predaja nehnuteľnosti, ktorá sa často nazýva aj „daň z nehnuteľností“ alebo „daň z predaja pozemku“, je základným kameňom verejných financií. Je to príjem, ktorý štát získava z obchodov s nehnuteľnosťami a pozemkami. Táto daň má výrazný vplyv na rozpočet jednotlivcov, firmy a celého štátu.

Na jednej strane môže daň z nehnuteľnosti predstavovať značné finančné bremeno pre jednotlivcov a podnikateľov, ktorí predávajú svoju nehnuteľnosť. Na druhej strane však predstavuje významný príjem pre verejný sektor. Tieto peniaze sa potom používajú na financovanie verejných projektov, ako sú školy, nemocnice, infraštruktúra a sociálne programy.

Kedy sa platí daň z predaja nehnuteľnosti

Daň z predaja nehnuteľnosti sa platí v momente, keď niekto kúpi alebo predá nehnuteľnosť. Väčšinou je táto daň platená kupujúcim, hoci v niektorých prípadoch môže byť rozdelená medzi kupujúcim a predávajúcim. Každý, kto sa zúčastňuje na transakcii s nehnuteľnosťou, by mal byť informovaný o tom, kto bude zodpovedný za platbu dane.

Výpočet dane z predaja nehnuteľnosti

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane z príjmov, je potrebné podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb za príslušné zdaňovacie obdobie. Daňové priznanie sa podáva do 31. marca nasledujúceho roka po zdaňovacom období, v ktorom bol predaj nehnuteľnosti uskutočnený.

---

Zdaňovaná suma príjmu sa vypočíta ako rozdiel medzi predajnou cenou a obstarávacou cenou nehnuteľnosti. Obstarávacia cena zahŕňa všetky náklady, ktoré daňovník vynaložil na nadobudnutie nehnuteľnosti.

---

Zadanou sadzbou dane z príjmov fyzických osôb a s daňovým bonusom, ktorý sa vzťahuje na daný rok, je možné vypočítať konečnú sumu dane. Je dôležité poznamenať, že sadzba dane sa môže meniť každý rok, a preto je potrebné mať aktuálne informácie o daňových pravidlách v danom zdaňovacom období.

Daň z predaja nehnuteľnosti sa vypočíta ako sadzba dane z príjmov fyzických osôb znížená o daňový bonus, vynásobená zdaňovanou sumou príjmu. Sadzba dane z príjmov fyzických osôb je v roku 2023 – 19 %. Daňový bonus je v roku 2023 230 €.

Napr. ak daňovník predal nehnuteľnosť za 100 000 € a obstarávaciu cenu mal 50 000 €, jeho zdaňovaná suma príjmu je 50 000 €. Ak má daňovník nárok na daňový bonus, jeho daň z predaja nehnuteľnosti bude 13 500 € (50 000 € * 19 % – 230 €).

Je dôležité mať na pamäti, že dane z predaja nehnuteľností sa môžu líšiť nielen v závislosti od lokality, ale aj v závislosti od špecifických situácií a podmienok. Preto je odporúčané konzultovať to s odborníkom na dane z nehnuteľností alebo finančným poradcom. Človek sa tak uistí, že dodržiava všetky daňové predpisy a pravidlá v danej oblasti.

Kedy sa neplatí daň z nehnuteľnosti: Oslobodenie od dane

Dane z predaja nehnuteľností môžu predstavovať významnú finančnú záťaž, ale nie vždy je nutné platiť túto daň v plnej miere. Existujú okolnosti, ktoré môžu oslobodiť predávajúcich od tejto povinnosti, teda to, ako obísť daň z predaja nehnuteľnosti.

Oslobodenie od dane po 5 rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti
Platí pre nehnuteľnosti, ktoré nie sú zaradené do obchodného majetku (nie sú súčasťou podnikateľských aktivít predávajúceho).
Oslobodenie platí, ak príjem z predaja nehnuteľnosti plynie daňovníkovi po uplynutí 5 rokov od dňa jej nadobudnutia.
Výnimka: Ak bola uzatvorená zmluva o budúcom predaji do 5 rokov od nadobudnutia, príjem bude stále zdaniteľný, aj keď samotná kúpna zmluva bude uzatvorená až po týchto 5 rokoch.

Oslobodenie po 5 rokoch od nadobudnutia v rámci dedenia
Platí pre nehnuteľnosti nadobudnuté dedením v priamom rade alebo manželmi.
Oslobodenie sa uplatní, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa.
Výnimka: Ak bola uzatvorená zmluva o budúcom predaji do 5 rokov od nadobudnutia, príjem bude stále zdaniteľný, aj keď samotná kúpna zmluva bude uzatvorená až po týchto 5 rokoch.

Oslobodenie po 5 rokoch od vyradenia z obchodného majetku
Platí pre nehnuteľnosti zaradené do obchodného majetku.
Oslobodenie sa uplatní po uplynutí 5 rokov od dňa vyradenia z obchodného majetku.
Výnimka: Ak bola uzatvorená zmluva o budúcom predaji do piatich rokov od vyradenia z obchodného majetku, príjem bude stále zdaniteľný, aj keď samotná kúpna zmluva bude uzatvorená až po týchto 5 rokoch.

Oslobodenie podľa Zákona o Pozemkových Úpravách od 1. 9. 2022
Oslobodenie platí pre nehnuteľnosti nadobudnuté podľa § 11 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách.
Oslobodenie sa uplatní po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti nebo vyradenia z obchodného majetku.
Výnimka: Ak bola uzatvorená zmluva o budúcom predaji do 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti alebo vyradenia z obchodného majetku, príjem bude stále zdaniteľný, aj keď samotná kúpna zmluva bude uzatvorená až po týchto 5 rokoch.

Daň z predaja bytu a daň z predaja pozemku

Predaj bytu alebo pozemku je často spojený s daňovými povinnosťami, ktoré je potrebné zohľadniť pri realitnej transakcii. Zdaniteľný príjem z predaja bytu alebo pozemku sa vypočíta ako rozdiel medzi predajnou cenou a kúpnou cenou nehnuteľnosti. Výpočet kúpnej ceny zahŕňa všetky výdavky, ktoré predávajúci vynaložil na nadobudnutie nehnuteľnosti, vrátane nákladov na hypotekárny úver, poplatkov za zápis do katastra nehnuteľností atď.

Pri predaji bytu alebo pozemku je možné uznať nasledujúce náklady:

• Náklady na nadobudnutie nehnuteľnosti vrátane nákladov na hypotekárny úver, poplatkov za zápis do katastra nehnuteľností atď.
• Náklady na predaj nehnuteľnosti vrátane poplatkov realitnej kancelárii, poplatkov advokátovi atď.
• Odpisy majetku, v tomto prípade odpisy nehnuteľnosti, ktoré sa vypočítajú ako pomer obstarávacej ceny nehnuteľnosti a doby jej životnosti.

Rozdiely medzi daňou z predaja bytu a pozemku

Medzi hlavné rozdiely medzi daňou z predaja bytu a pozemku patria:

• Oslobodenie od dane: byt alebo pozemok nadobudnutý dedením v nepriamej línii je oslobodený od dane z príjmu až po uplynutí 10 rokov odo dňa nadobudnutia do vlastníctva dediča.
• Zdaniteľné príjmy: Pri predaji pozemku sa náklady na znalecký posudok môžu uznať ako výdavok, čo pri predaji bytu nie je relevantné.
• Sadzba dane: Sadzba dane z príjmov fyzických osôb je rovnaká pre všetky príjmy, či už ide o príjem z predaja bytu alebo pozemku.
• Povinnosť podať daňové priznanie: Povinnosť podať daňové priznanie vzniká súčasne pri predaji bytu aj pri predaji pozemku.

Pri predaji pozemku je teda možné uplatniť ako výdavky aj náklady na vypracovanie znaleckého posudku. Tie sú pri predaji bytu nepodstatné. Dane z predaja nehnuteľností sa môžu líšiť nielen podľa miesta, ale aj podľa konkrétnych situácií a podmienok.