Hypotéka alebo platenie nájmu – čo sa oplatí viac

Kto nemá dostatok finančných prostriedkov v hotovosti a chce bývať, najčastejšou voľbou je hypotéka. Viacero ľudí sa pri pohľade na splátku ale začne pýtať – je lepšia hypotéka alebo nájom?

Čo sa týka hypotekárneho úveru, tak hypotéka na byt alebo na dom sa dá získať dnes vo viac ako desiatke bánk na Slovensku, či už ide o väčšie banky ako sú SLSP, VÚB, ČSOB a Tatra Banka, alebo menšie banky, napríklad Prima Banka, UniCredit Bank alebo mBank.

Orientačný výpočet splátky Vám vypočíta napríklad online kalkulačka, ale samozrejme, najpresnejšiu výšku splátky získate až pri konkrétnej ponuke od banky. Podľa toho je potom možné porovnanie s výškou nájmu.

Diskusia o tom, či je lepšia hypotéka alebo prenájom, by ale nemala byť len z čisto finančného hľadiska a na základe porovnania výšky splátky hypotéky za mesiac a výšky nájomného za mesiac. Ide aj o otázku slobody a voľnosti, flexibility a životnej situácie klienta. 

Hypotéka na 30 alebo 40 rokov je veľký záväzok a hoci sa dá neskôr nehnuteľnosť predať aj s hypotékou, sú s tým spojené určité zdržania. Na čo by ste teda mali pri porovnaní myslieť?

Splátka hypotéky a mesačný nájom

Väčšina ľudí porovnáva hypotéku a nájom najmä z finančného hľadiska. V prípade kúpy vlastnej nehnuteľnosti, či už kúpy bytu, stavby domu alebo kúpy domu, je najväčším benefitom, že človek býva „vo svojom“.

Výška hypotéky môže byť veľmi podobná výške prenájmu, najmä ak sa zaráta splácanie energií, hoci prenájom vo väčšine prípadov vychádza o 10 až 20% menej. Ide však o porovnateľný rozdiel a veľmi záleží od toho, aké sú úrokové sadzby a doba splatnosti.

Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých, kedy prvých 5 rokov je splátka nižšia vďaka nižšiemu úročeniu, sa z finančného hľadiska oplatí najviac. Požičať sa dá na byt, výstavbu rodinného domu aj na kúpu domu.

Je to síce dlhodobý záväzok, ale splácate už svoju vlastnú nehnuteľnosť. Musíte si však veľmi dobre rozmyslieť, akú nehnuteľnosť si kúpite a kde to bude, pretože jej zmena je už náročnejšia ako napríklad pri výmene bývania v prenájme. Nájom teda vychádza o niečo výhodnejšie, ale kto chce dlhodobé riešenie, hypotéka sa mu oplatí viac.

Nezabudnite, že:

• čím dlhšia doba splatnosti na hypotéke je, tým viac ju preplatíte
• pozor na fixáciu úroku a úrokové sadzby, pretože veľa bánk ponúka najvýhodnejší úrok len pre krátke fixácie
• hypotéka pre živnostníkov môže byť problém, ak ide o získanie úveru na celú nehnuteľnosť, najmä ak majú nižšie príjmy
• prenájom je výhodnejší pri porovnaní výšky mesačných nákladov, ale len krátkodobo

Vždy sa odporúča zvážiť všetky aspekty hypotéky v porovnaní s platením nájmu a až následne urobiť to záväzné rozhodnutie.

Investícia do budúcnosti

V prípade kúpy bytu alebo domu ide okrem iného aj o investíciu do budúcnosti. Nájomné byty nie sú u nás príliš rozšírené a napríklad nájom bytu vo väčšom meste ako je Bratislava alebo niektoré krajské mesto predstavuje stále sumu porovnateľnú s hypoúverom.

V prípade platenia hypotéky ale investujete „do svojho“ a to je dôležité pre budúcnosť. Keď hypoúver splatíte, ostane Vám byt už len vo Vašom vlastníctve a ak budete v budúcnosti chcieť, môžete ho predať a získať tak peniaze.

Kúpa bytu na hypotéku sa ale oplatí len ľuďom, ktorí vedia, že chcú týmto spôsobom peniaze investovať a môžu sa zaviazať na dlhšiu dobu. Ak Vám nevyhovuje dlhodobý finančný záväzok len jedného druhu, čiže splácanie hypotéky na nehnuteľnosť, existujú samozrejme aj iné alternatívy, kde sa dajú peniaze podobne investovať.

Pri investícii do nehnuteľnosti treba rátať aj s tým, že o 10 alebo 20 rokov bude potrebné nejaké peniaze vyčleniť aj na prípadné opravy, rekonštrukcie a modernizáciu.

Investícia do nehnuteľnosti ale musí byť aj so zohľadnením preplatenia, pretože:

1. podľa výšky úročenia a doby splatnosti treba rátať s preplatením o 50 až 100 % pri hypotekárnom úvere
2. ceny nehnuteľností môžu individuálne rásť ale aj klesať a preto nemusí ísť o zaručené zhodnotenie vzhľadom na výšku investovaných peňazí
3. ak si kúpite príliš starú nehnuteľnosť, ktorá si vyžaduje rekonštrukciu, jej hodnota nemusí byť po splatení hypotéka (20-30 rokov) adekvátna investovaným peniazom do rekonštrukcie a údržby
4. ak kúpite naopak novostavbu za príliš vysokú cenu, je predpoklad, že na konci splatenia hypotéky môže vplyvom cenových zmien na trhu byť jej hodnota nižšia ako na úvod

Všetky tieto aspekty by sa mali zohľadniť pri tom, keď sa človek rozhoduje o investícii do nehnuteľnosti.

Sloboda a flexibilita

Veľký rozdiel v prípade porovnania hypotéka vs. prenájom je aj vo flexibilite a slobode. Pri prenájme si môžete dovoliť každý polrok alebo každý rok zmeniť bývania jednoducho – presťahovaním. Ak ste cestovateľ alebo radi meníte miesta či prácu, prenájom je určite na úvod lepšie riešenie.

Naopak pri hypotekárnom úvere nastáva z tohto hľadiska problém, pretože hypotéka sa nedá získať bez založenia nehnuteľnosti a ide o dlhodobý záväzok vlastnenia a splácania nehnuteľnosti. Ak nebudete mať na jednorázové vyplatenie hypotéky alebo niekoho, kto po Vás hypoúver prevezme, musíte ho riadne splácať ďalej.

Áno, dá sa predať aj nehnuteľnosť s hypotékou, ale nie je to také flexibilné. Dá sa aj nehnuteľnosť prenajať niekomu ďalšiemu, avšak nejde o dlhodobé a trvalé riešenie. Na druhú stranu, ak si niekto chce založiť rodinu a chce bývať stabilne, je lepšou alternatívou kúpa bytu alebo domu a splácanie formou hypotekárneho úveru namiesto nájmu.

Hypotéka na bývanie sa dá získať výhodne pre mladých do 35 rokov, kde má lepšie podmienky, najmä úroková sadzba v tomto prípade finančne zvýhodňuje hypotéku na úkor prenájmu.

Rýchlosť a dostupnosť

Pri prenájme je veľkou výhodou, že nemusíte dokladovať napríklad príjem, majiteľ nehnuteľnosti, ktorú si chcete prenajať, Vás nelustruje z hľadiska bonity a podobne, čo sa naopak v prípade hypotekárnych úverov prirodzene deje.

Získať hypotéku bez dokladovania príjmu je už v podstate nemožné a banky si dajú veľký pozor, komu požičajú a za akých podmienok. Skúsenosti ukazujú, že bez registra a jeho overovania a bez doloženia bonity jednoducho hypoúver nezískate v žiadnej banke, pretože ti si klientov vždy overujú.

Ak ste navyše napríklad živnostník alebo menej bonitný žiadateľ, tak budete mať aj problém získať hypotéku na 100 percent hodnoty nehnuteľnosti. Pri prenájme je teda získanie bývania jednoduchšie, rýchlejšie a dostupnejšie, v podstate stačí mať dostatok peňazí na dva nájmy dopredu a môžete sa nasťahovať.

Žiadne veľké dokladovanie, žiadne veľké overovanie, stačí podpísať nájomnú zmluvu a bývať. Navyše, keď to budete potrebovať, môžete bývanie zmeniť a to veľmi rýchlo a bez zbytočného vybavovania – jednoducho dáte výpoveď z nájmu, nájdete si nové bývanie na novom mieste a presťahujete sa.

Záver

Pre mladých ľudí, ktorí pomýšľajú na trvalé a stabilné bývanie, je hypotéka lepšou voľbou aj z hľadiska investovaných peňazí, ale aj z hľadiska zabezpečenia svojho bývania aj na starobu. Naopak pre ľudí, čo sa ešte nechcú viazať na jedno miesto alebo nechcú brať kúpu nehnuteľnosti na hypotekárny úver ako investíciu, je lepší aspoň na úvod nájom.

Ten je dostupnejší aj pre menej bonitných klientov, napríklad pre živnostníkov alebo pre ľudí s nižším príjmom. Pri vybavovaní hypotéky tiež treba rátať s tým, že obvykle úrokové sadzby v reklame nezíska každý klient, ale len ten najbonitnejší a to aj pri splnení podmienok na používanie rôznych produktov banky.