Hypotéka – ktoré nehnuteľnosti založiť

Hypotéky sú úvery spravidla dlhodobého charakteru, ktoré sú ručené zriadením záložného práva k nehnuteľnosti. Najčastejšie sa zakladá nehnuteľnosť, ktorá sa cez hypoúver kupuje alebo stavia – čiže ide najviac o byty a rodinné domy.

Ako zábezpeku ale banky môžu akceptovať v určitých prípadoch napríklad aj stavebné pozemky alebo chaty, no tu je potrebné splniť viacero podmienok. Na druhú stranu, ani v prípade založenia bytu alebo rodinného domu ako záruky splatenia hypotéky ešte nemusí byť všetko jasné. Banka si každú nehnuteľnosť pre hypotéku overuje.

Aké môžu byť prekážky? Ktoré nehnuteľnosti sa dajú a ktoré sa nedajú založiť, prípadne, aké okolnosti to ovplyvňujú? Tu sú najčastejšie situácie ručenia hypotéky nehnuteľnosťou:

Založenie bytu pri hypotéke

Najčastejšie je predmetom zriadenia záložného práva pre hypotéku na Slovensku byt, respektíve bytový priestor. Ručenie bytom je najjednoduchšie, vo väčšine bežných prípadov a situácií dokonca banka nemusí požadovať ani vyhotovenie externého znaleckého posudku a stačí jej len jej vlastné interné ohodnotenie.

Aj pri bytoch však môžu nastať situácie vylučujúce možnosť ručenia pre hypotéku. Na druhú stranu, nie vždy je treba k bytu vybavovať hypotéku – dajú sa totiž aj kúpiť byty s existujúcou hypotékou. Ďalším riešením je relatívne nová služba – hyponájom.

Kedy nie je možné alebo je problematické ručiť bytom pri hypoúvere?

• ak nejde o bytový, ale o nebytový priestor – napríklad v novostavbách sa predávajú niekedy aj štúdia, ateliéry alebo apartmány
• ak bola menená dispozícia bytu bez potrebného povolenia na takéto zmeny
• ak boli spojené dva byty do jedného bez povolenia
• ak ide o byt v rodinnom dome bez samostatného vchodu – bytová jednotka musí mať samostatný vchod, prípadne vchod cez spoločné priestory
• ak ide o byt v bytovke, ktorá nemá vyriešenú prístupovú cestu
• ak na byte viazne exekúcia, záložné práva v prospech tretích subjektov alebo prebieha dedičské konanie, ktorého predmetom je aj byt

Byty na Slovenskú sú síce vo väčšine prípadov v osobnom vlastníctve, kedy je jediným vlastníkom súkromná osoba, ale ešte stále existuje aj pomerne veľa bytov vo vlastníctve družstva. Čo sa dá robiť, ak máte družstevný byt? Dá sa založiť pri hypotéke aj družstevný byt? „Nie, bohužiaľ banka neakceptuje ako predmet zabezpečenia hypotekárneho úveru družstevný byt“, hovorí Viera Schleifová zo spoločnosti Hypo Consulting.

Tento problém sa týka tej situácie, kedy si chcete požičať napríklad na rekonštrukciu takéhoto bytu. Podobne je to aj pri kúpe bytu. Jediným riešením je previesť byt na seba a od družstva ho odkúpiť, alebo založiť inú nehnuteľnosť.

Na druhú stranu, ak si chcete napríklad požičať hypotéku na odkúpenie družstevného bytu, tu už je možné takýmto bytom ručiť, pretože po odkúpení prejde do súkromného vlastníctva a je možné ho využiť na ručenie.

Rodinný dom ako záruka splatenia úveru

Druhým najčastejším prípadom ručenia je založenie rodinného domu. Hoci na prvý pohľad sa zdá, že pri takomto type ručenia nehrozia žiadne vážne problémy alebo prekážky, opak môže byť pravdou. Pri rodinných domoch existuje tiež niekoľko významných prekážok, ktoré je potrebné vyriešiť a odstrániť, pretože v opačnom prípade banka nebude akceptovať ručenie nehnuteľnosťou.

Ktoré prekážky pre založenie domu to sú?

• ak nie je k rodinnému domu prístupová cesta vo vlastníctve majiteľa domu alebo obce či mesta
• ak sú na nehnuteľnosti právne nevysporiadané stavby, prístavby a iné stavebné zmeny – napríklad ak je postavená terasa, prístavba k domu či je pôdorys domu zmenený a faktický stav nezodpovedá stavu na katastri nehnuteľností
• ak je na liste vlastníctva k rodinnému domu zapísané právo doživotného užívania pre nejakú osobu
• ak dom nie je v stave schopnom užívania a trvalého obývania

MÁTE ROZOSTAVANÝ DOM? Ak chcete založiť rozostavaný dom, musí ísť o nehnuteľnosť v takom stave, že sú postavené základy a murivo prízemia do výšky aspoň 1 metra. Takúto stavbu treba dať zamerať geodetovi, ktorý vyhotoví geometrický plán a stavba sa zapíše do listu vlastníctva aj do katastra nehnuteľností. U nás nájdete aj celý postup ako to je pri financovaní a ručení rodinným domom.

A čo pozemky?

Z pozemkov je možné založiť len stavebný pozemok. Ako záruku banka neakceptuje založenie napríklad ornej pôdy alebo záhrady a na tieto druhy pozemkov ani hypotéku neposkytuje. 

Ak chcete založiť stavebný pozemok:

• musí ísť o parcelu s vysporiadanými vlastníckymi vzťahmi
• k pozemku musí byť prístupová cesta buď vo vlastníctve obce/mesta alebo ak ide o súkromnú cestu, tak musíte mať spoluvlastnícky podiel
• je potrebné mať geometrický plán
• musí ísť o dostatočne hodnotný stavebný pozemok s dobrou bonitou

Ručenie stavebným pozemkom sa využíva najmä vtedy, keď sa kupujete tento pozemok a vy nemáte možnosť ručiť inou nehnuteľnosťou. Založenie pozemku je možné aj vtedy, ak idete stavať rodinný dom a potrebujete na úvod finančné prostriedky.

Pri chatách len v určitých prípadoch

Čo sa týka chát, tak ako záruka splatenia hypotekárneho úveru môžu slúžiť len chaty nachádzajúce sa v bonitnejších lokalitách. Okrem toho musí ísť len o chaty, ktoré môžu slúžiť na trvalé bývanie – čiže nie o chatky v záhradkárskych osadách napríklad bez pripojenia na vodu alebo elektrickú energiu. Podobne ako v prípade rodinných domov alebo stavebných pozemkov, aj tu musí byť vysporiadaná prístupová cesta.

Kedy nie je možné chatu založiť?

• ak nie sú vysporiadané vlastnícke práva k pozemku, na ktorom chata stojí
• ak nie je chata postavená na základe stavebného povolenia a riadne skolaudovaná
• ak nie je chata určená na celoročné bývanie a ani znalecký posudok ju nehodnotí ako objekt, kde je možné bývať aj celoročne
• ak nejde o dostatočne bonitnú nehnuteľnosť
• netreba zabúdať ani na iné kritéria ovplyvňujúce schválenie hypotéky

Ak sa zakladá chata, nebytový priestor alebo apartmán, automaticky je maximálna doba splatnosti hypotéky 8 rokov.

Ručenie chatou môže byť len vo výnimočných prípadoch

Na záver niekoľko rád a tipov

Založiť ľubovoľnú nehnuteľnosť pri hypotéke nie je možné a ani banky všetky typy nehnuteľností nemusia akceptovať. Vždy síce posudzujú klienta individuálne, no sú určité typy nehnuteľností, ktoré ako záruku splatenia hypoúveru nemôžete použiť.

V tomto prípade je treba skúsiť alternatívu a to buď založiť napríklad rodičovskú nehnuteľnosť alebo nehnuteľnosť, v ktorej ste len spoluvlastníkom. Krajným riešením môže byť založenie nehnuteľnosti tretej osoby, ktorá s tým bude súhlasiť. Ak nemáte možnosť využiť ani jedno z týchto riešení ostáva už len požičať si namiesto hypotéky spotrebný úver.