Hypotéka pre živnostníkov – podmienky a skúsenosti

Na otázky týkajúce sa najvýhodnejšej hypotéky pre podnikateľov, možného vplyvu obratov na schválenie úveru či výpočtu hypotéky je potrebné pozerať z hľadiska faktuálnej analýzy a výpočtových metodík. Je získanie hypotéky pre živnostníka skutočne náročnejšie? Aké kritériá banky zvažujú pri poskytovaní hypotéky pre živnostníkov? A na aké aspekty by sa mal podnikateľ pripraviť pred podaním žiadosti?

Tento článok si kladie za cieľ poskytnúť objektívny a technicky informovaný pohľad na hypotéky pre živnostníkov, aby čitatelia získali lepšie pochopenie tejto problematiky a mohli sa rozhodnúť informovane.

Úver pre podnikateľov: Rozdiel medzi živnosťou a TPP

Aký je rozdiel medzi živnosťou a trvalým pracovným pomerom (TPP) v očiach bánk? Pri posudzovaní úverov pre podnikateľov sa banky zameriavajú na niekoľko kľúčových faktorov, bez ohľadu na to, či je človek zamestnancom na TPP alebo živnostníkom. Aj keď ide o ten istý hypotekárny produkt, existujú určité špecifiká, na ktoré si musí dať živnostník pozor.

Medzi tieto faktory patrí:

• dobrá platobná história v centrálnom úverovom registri
• pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti (LTV)
• celkové zadlženie žiadateľa, ktoré neprekračuje 8-násobok jeho ročných príjmov (DTI)
• maximálna splatnosť úveru a ďalšie

Navyše, banky pri posudzovaní hypotéky pre živnostníkov zohľadňujú aj ďalšie faktory, ktoré môžu byť špecifické pre túto skupinu klientov. Napríklad, hodnotia:

• výšku príjmov
• dĺžku podnikania
• požadovanú dokumentáciu

Hoci môže byť proces získania úveru pre podnikateľov trochu komplikovanejší v porovnaní so zamestnancom na TPP, nie je to nemožná úloha. Navyše, trend poskytovania hypoték živnostníkom je v súčasnosti na vzostupe, čo svedčí o zvýšenej dostupnosti tohto finančného produktu pre túto skupinu klientov.

Je však dôležité mať na pamäti, že banky nebudú poskytovať hypotéku pre živnostníkov v prípade, že majú nevyrovnané záväzky voči štátu, pozastavenú alebo ukončenú živnosť, alebo ak majú dlhy voči Sociálnej či zdravotnej poisťovni.

Čo sa posudzuje pri hypotéke pre živnostníkov?

Pri žiadostiach o hypotéku pre živnostníkov existujú isté kritériá, ktoré banky dôkladne posudzujú a ktoré sa líšia od tých, ktoré sa používajú pri hypotékach pre bežné fyzické osoby. Tu sú hlavné faktory, ktoré banky berú do úvahy:

Kritérium	Podrobnosti
Dĺžka podnikania	Banky zohľadňujú, koľko mesiacov už človek podniká. Niektoré banky vyžadujú minimálne 6 mesiacov podnikania, zatiaľ čo iné môžu požadovať 12 alebo 24 mesiacov.
Druh podnikateľskej činnosti	Rizikovosť odvetvia, v ktorom živnostník podniká, môže ovplyvniť rozhodnutie banky. Niektoré odvetvia sú považované za rizikovejšie ako iné.
Príjem podnikateľa	Banky môžu vypočítať príjem podnikateľa na základe percenta tržieb alebo výsledku hospodárenia. Tento parameter sa líši podľa konkrétnej banky.
Minimálny podiel vo firme	Každá banka má stanovený minimálny podiel spoločníka, ktorý je potrebný na schválenie hypotéky. Tento podiel môže byť medzi 33 % až 50 % podielu vo firme.
Ďalšie faktory	Okrem vyššie uvedených kritérií banky zohľadňujú aj iné faktory, ako je vek žiadateľa, históriu splácania úverov, ďalšie záväzky a účel použitia financií.

Dĺžka podnikania pre živnostníka

Pri žiadostiach o hypotéku vo vzťahu k zamestnaniu väčšina bánk vyžaduje stabilný príjem zamestnanca po dobu minimálne 3 až 6 mesiacov. Tento časový rámec umožňuje bankám posúdiť spoľahlivosť príjmu a schopnosť klienta splácať hypotéku.

V prípade hypotéky pre živnostníkov je nevyhnutné venovať pozornosť minimálnej dobe podnikania stanovenej bankou. Vo väčšine prípadov sa žiadateľ o hypotéku pre živnostníkovmôže uchádzať o úver až po ukončení účtovného obdobia, ktoré zvyčajne trvá jeden kalendárny rok. Banky si však môžu stanoviť rôzne požiadavky na minimálnu dĺžku podnikania, ktoré sa môžu líšiť od 6 mesiacov až po 24 mesiacov.

Tieto požiadavky môžu byť aj odlišné v závislosti od formy podnikania, či už ide o živnostníka alebo majiteľa spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.). Napríklad, ak začal podnikať v novembri 2023 a žiada o hypotéku ako živnostník v máji 2024, môže splniť minimálnu dobu podnikania po dobu najmenej 6 mesiacov, ale nie v jednom uzavretom účtovnom období (1 kalendárny rok).

Aj keď ešte živnostník nepodniká dostatočne dlho, nemal by zúfať. Tento čas môže využiť na dôkladný prieskum trhu a všetkých dostupných možností. Je však dôležité, aby sa informoval včas a konzultoval to so špecialistom, ktorý môže poskytnúť cenné rady a ušetriť čas a starosti.

Úver pre živnostníkov a optimalizácia dane

Pri žiadosti o úver pre živnostníkov treba venovať pozornosť aj ďalším faktorom, ktoré môžu ovplyvniť jeho schválenie. Jedným z nich je optimalizácia daňového priznania. Zníženie dane môže mať za následok znížený príjem na papieri, čo môže viesť k tomu, že banka bude menej ochotná poskytnúť úver pre živnostníka alebo ho poskytne za menej výhodných podmienok. Dôležité je preto vedieť, ako správne vyplniť daňové priznanie typu B.

Okrem toho banky preverujú aj kontinuálnu funkčnosť podnikania a zistia, či živnostník nemá pozastavený príjem. Je dôležité mať stabilný príjem a vykazovať zisk, aby bol živnostník pre banky atraktívnym klientom. Taktiež je dôležité nemať nevyrovnané pohľadávky voči štátnym inštitúciám, ako je napríklad Sociálna poisťovňa.

Je vhodné plánovať si hypotéku pre živnostníkov vopred a konzultovať so špecialistom, ako je účtovník alebo finančný poradca, aby sa optimalizovali vaše finančné výsledky a aby ste mali lepšiu šancu na získanie hypotéky. Pred výberom hypotéky pre podnikateľov je dôležité zistiť podmienky jednotlivých bánk a porovnať ich úrokové sadzby.

Živnostník, odvody a výpočet paušálnych výdavkov

Pri vybavovaní hypotéky je dôležité poznať aktuálne odvody, ktoré musia živnostníci platiť v roku 2024. Tieto odvody sa skladajú z preddavkov do zdravotnej a Sociálnej poisťovne. Tu sú hlavné informácie:

• Mesačné odvody do Sociálnej poisťovne: Minimálna mesačná suma odvodov je 216,13 eur.
• Mesačné preddavky do zdravotnej poisťovne: Živnostníci platia mesačné preddavky vo výške 91,28 eur.

Po založení živnosti je potrebné platiť iba preddavky na zdravotné poistenie vo výške 91,28 eur mesačne. Sociálne odvody sa platia neskôr, obvykle o rok neskôr. To znamená, že noví živnostníci neplatia sociálne odvody minimálne do 30. júna budúceho roku.

Pre živnostníkov, ktorí začali podnikať v roku 2023 a ešte neplatili sociálne odvody, je dôležité vedieť, že ich platba sa nevyžaduje ani do konca júna/septembra 2024. Ak živnostník v minulom roku zarobil menej ako 7 824 eur, nemusí platiť sociálne odvody až do konca júna 2025.

Zároveň je potrebné poznamenať, že výška sociálnych odvodov sa mení dvakrát do roka – v januári a v júli/októbri. Zdravotné poistenie vo výške 91,28 eur sa platí každý mesiac, s výnimkou živnostníkov, ktorí sú popri živnosti aj zamestnaní alebo poistení štátom.

Okrem odvodov je dôležité zvážiť aj daňové aspekty. Daňové priznanie za rok 2023 sa podáva v marci 2024 a zdaniteľné príjmy nad sumu 2 461,41 eura sa zdaňujú sadzbami 15 %, 19 % a 25 %, podľa výšky príjmov.

Netreba prehliadnuť ani aktuálne legislatívne zmeny, týkajúce sa príležitostných príjmov a výpočtu paušálnych výdavkov, ktoré môžu ovplyvniť daňové povinnosti.

Ešte stále platí pri výpočte paušálnych výdavkov za rok 2023 sa platí 60 percent zo zisku SZČO. Avšak maximálna suma je obmedzená na 20 000 eur ročne, bez ohľadu na to, koľko mesiacov živnostník podnikal. Čo prinesie nová legislatíva v roku 2024, zatiaľ zostáva otázne.

Výška hypotéky podľa príjmu a obraty živnostníkov

Pri posudzovaní príjmu živnostníka pri žiadosti o hypotéku, sa banky stretávajú s niekoľkými výzvami. Na rozdiel od zamestnancov, kde banky môžu overiť príjem prostredníctvom Sociálnej poisťovne, u živnostníkov je situácia komplikovanejšia.

Meradlom príjmu živnostníka nie je jednoducho hrubá mzda, ako u zamestnancov, ale skôr vymeriavací základ, ktorý nemusí vždy presne odrážať skutočné príjmy zo živnosti.

Banky sa pri posudzovaní príjmu živnostníka a následnej výšky hypotéky musia vysporiadať s faktormi ako daňová optimalizácia, uplatnenie paušálnych výdavkov a vzťah medzi živnostníkom a firmou.

Zamestnanci majú zvyčajne stanovený čistý príjem, z ktorého sa odpočítavajú životné náklady, finančná rezerva a existujúce úverové splátky. Banky potom zvyšok príjmu využívajú na výpočet mesačnej splátky úveru a testujú jeho schopnosť splácať úver aj v prípade zvýšenia úrokových sadzieb. Naopak, príjem živnostníka sa posudzuje pomocou dvoch hlavných ukazovateľov:

• obratu živnostníkov, ktorý je vyjadrený ako percento z celkového obratu za 12 mesiacov
• zisku živnostníkov, ktorý sa vypočíta ako podiel na firme vynásobený ziskom a vydelený 12 mesiacmi

Príjem z podnikania v zahraničí sa pre banky považuje za príliš rizikový, a preto nie je často braný do úvahy pri posudzovaní žiadostí o hypotéku.

Postup pri vybavovaní najlacnejšej hypotéky pre živnostníka

1. Pred podaním daňového priznania sa odporúča konzultovať to s finančným poradcom, aby sa overilo, či sú čísla pre banku prijateľné. Dôraz treba venovať aj uhradeným sociálnym, zdravotným a daňovým odvodom.
2. Netreba sa spoliehať na to, že súčasná banka, kde má človek dlhodobo účet a vykonáva obraty, automaticky ponúkne najlacnejšiu hypotéku.
3. Komunikovať s finančným expertom, ktorý pomôže porovnať ponuky viacerých bánk.
4. Žiadosť o hypotéku podať spolu so svojím finančným poradcom v 2 až 3 bankách. Informácie, ktoré sa získajú v úvodnej komunikácii, nemusia vždy zodpovedať tomu, čo bude schválené.
5. Zvážiť možnosť predschválenia úveru, tzv. hypotekárny certifikát, aby sa minimalizovalo riziko, že v prípade neschválenia stratí žiadateľ rezervačnú zálohu pri kúpe nehnuteľnosti.

Kľúčové kritéria pri výbere najlacnejšej hypotéky a banky

• Schopnosť banky uznávať potrebné percentuálne podiely z obratu (v prípade, že zisk nie je dostatočný) pre schválenie požadovanej výšky hypotéky.
• Ak má živnostník viacero možností, mal by si vybrať banku na základe rýchlosti schválenia, úrovne úrokovej sadzby a výšku všetkých súvisiacich poplatkov.

Potrebná dokumentácia, ktorú musí mať živnostník pri vybavovaní hypotéky je:

• daňové priznanie
• výpisy z podnikateľského účtu za posledných 3 až 6 mesiacov
• potvrdenie o podaní daňového priznania pre potreby banky (elektronicky vyžiadané účtovníkom prostredníctvom finančnej správy)
• potvrdenie o uhradení dane

Maximálna výška hypotéky podľa príjmu

Maximálna výška hypotéky, ktorú je možné získať, je určená viacerými faktormi. Hoci mnohí ľudia predpokladajú, že čistý príjem domácnosti je kľúčovým faktorom pri stanovovaní tejto výšky, realita je komplexnejšia.

Okrem čistého príjmu ovplyvňuje maximálnu hypotéku aj súčasné zadĺženie, maximálna úroveň zadĺženia a životné minimum, ktoré sa nesmie použiť na splátky úverov.

Maximálna úroveň zadlženia pre fyzickú osobu nesmie prekročiť osemnásobok jej čistého ročného príjmu. To znamená, že ak je čistý mesačný príjem 1 000 eur, maximálna miera zadĺženia by mala byť 96 000 eur. Treba si uvedomiť, že táto suma zahŕňa všetky úvery (spotrebiteľské aj kreditné karty), nie len hypotéky.

Banky tiež počítajú s finančnou rezervou vo výške 40 % z čistého príjmu, ktorá musí zostať na účte okrem životného minima.

Aby bol výpočet hypotéky kompletný, banky berú do úvahy aj stresový test. Tento test zistí, či by aj v prípade zvýšenia úrokovej sadzby hypotéky v budúcnosti financie zvládli takúto záťaž.

Vzorec na výpočet maximálnej výšky splátky nového úveru je:

maximálna splátka nového úveru = (celkové príjmy žiadateľa – životné minimum žiadateľa)*(1 – povinná rezerva 40 %) – existujúce splátky úverov)

Slovenská sporiteľňa – hypotéka a výpočet

SLSP hypotéka predstavuje výhodnú voľbu pre tých, ktorí hľadajú bezproblémové financovanie svojho bývania. S úrokovou sadzbou od 4,79 % pri 1-ročnej fixácii s programom Výhodný súčet a ďalšími výhodami je tento produkt zaujímavou možnosťou.

Jednou z výhod hypotéky v Slovenskej sporiteľni je možnosť výberu fixácie úrokovej sadzby na 1, 3, 5, 10 alebo 15 rokov. Okrem toho je k dispozícii aj mimoriadna splátka raz mesačne cez Georgea, pričom je možné splátku zvýšiť minimálne o 50 eur a maximálne o trojnásobok mesačnej splátky.

Rýchle schválenie je ďalšou výhodou SLSP hypotéky, kde môže prebehnúť schválenie aj do jedného pracovného dňa po predložení potrebných dokladov. Aplikovaný poplatok za poskytnutie úveru je len 400 eur pre každého. Pri úvere do 70 % hodnoty založenej nehnuteľnosti nie je potrebné preukazovať účel úveru.

Mimoriadne splátky sú tiež k dispozícii bez poplatku, a to raz mesačne, s tým, že celkový objem mimoriadnych splátok nemôže presiahnuť 30 % výšky úveru počas kalendárneho roka. Tieto výhody umožňujú klientom rýchlo a efektívne spravovať svoje finančné záväzky.

Na orientačný výpočet hypotéky v Slovenskej sporiteľni slúži hypotekárna kalkulačka.

Pôžička pre živnostníkov od SLSP

SLSP poskytuje široké spektrum financovania pre živnostníkov, vrátane splátkového podnikateľského úveru, čo predstavuje vynikajúcu možnosť pre rozvoj podnikania. Tento typ úveru je vhodný najmä pre tých, ktorí potrebujú finančnú injekciu na prevádzkové aj investičné potreby.

Výhody SLSP hypotéky zahŕňajú možnosť financovania prevádzkových a investičných potrieb bez nutnosti vlastných zdrojov. Banka umožňuje nastavenie plánu čerpania úveru podľa individuálnych požiadaviek klienta a prispôsobuje výšku a periodicitu splátok podľa finančných tokov firmy.

SLSP pôžička pre živnostníkov je dostupná aj pre ľudí, ktorí nie sú klientami SLSP. Je bezúčelová, čo znamená, že banka nepožaduje preukázanie účelu použitia prostriedkov. Ďalšou výhodou je možnosť splatnosti až do 6 rokov pri nezabezpečených úveroch a až do 15 rokov pri úveroch zabezpečených záložným právom k nehnuteľnostiam.

Pre začínajúcich podnikateľov ponúka SLSP špeciálny program s možnosťou školenia a konzultácie k príprave podnikateľského zámeru. Banka sa angažuje v poskytovaní užitočných rád a podpory pre nové podniky a ponúka širokú škálu finančných produktov od účtu až po úvery a lízingy.

SLSP je preto významným partnerom pre živnostníkov, ktorí hľadajú flexibilné a efektívne finančné riešenia pre svoje podnikanie.