Mimoriadne splátky hypotéky – ako ušetriť

Ak máte hypotekárny úver, určite viete, že okrem platenia pravidelných mesačných splátok máte možnosť vložiť na splatenie časti hypotéky aj tzv. mimoriadnu splátku. Táto splátka môže byť realizovaná kedykoľvek, ale nie vždy sa to vyplatí.

Vložiť „peniaze navyše“ dnes umožňujú všetky banky, či už ide o väčšie ako SLSP, VÚB, ČSOB, Tatra Banka, alebo o tie menšie, ako sú mBank a Prima Banka. Ak chcete vedieť, na čo si dať pozor, prinášame vám 5 tipov, ako môžete ušetriť pri vložení mimoriadnej splátky.

1. Využite výročie uzavretia úverovej zmluvy

Podľa zákona o úveroch na bývanie je možné pri úveroch na bývanie vložiť mimoriadnu splátku raz za rok bez akéhokoľvek poplatku, ak je výška mimoriadnej splátky do 20 % istiny úveru. Takúto mimoriadnu splátku môžete vložiť v lehote jedného mesiaca pred dňom výročia uzavretia hypotekárnej zmluvy.

Ak vložíte mimoriadnu splátku v období konca doby fixácie úroku alebo pri zmene variabilnej úrokovej sadzby, je takáto mimoriadna splátka bez poplatku bez ohľadu na to, aká je jej výška. Mimoriadnu splátku je v tomto prípade možné realizovať tiež v období jedného mesiaca pred dňom uplynutia doby fixácie alebo zmeny variabilnej úrokovej sadzby.

Tieto dva spomínané prípady sú najvýhodnejšie na vloženie mimoriadnych splátok, pretože neplatíte žiadne sankcie, pokuty ani sankčné úroky. Ak budete vkladať mimoriadnu splátku inokedy, musíte sa pripraviť na poplatok, ktorý si banky účtujú.

Ten musí podľa zákona odrážať skutočné náklady banky spojené s mimoriadnou splátkou. Podľa aktuálne platnej legislatívy môže byť ale najviac do 1 % z výšky tejto splátky.

2. Radšej raz za rok viac, ako viackrát za rok menej

Ušetriť môžete rozhodne tak, že namiesto toho, aby ste viackrát za rok vkladali mimoriadnu splátku, peniaze si medzitým ponecháte na svojom vlastnom bankovom účte a zaplatíte mimoriadnu splátku len raz za rok. Nielen, že ak bude takáto mimoriadna splátka do výšky 20 % ročne, nezaplatíte žiaden poplatok, ale ak by bola aj vo vyššej sume, zaplatíte prípadný sankčný poplatok len raz.

Netreba zabúdať ani na to, že so mimoriadnou splátkou môže banka požadovať aj rozhodnutie o tom, či sa skráti lehota splatnosti alebo zníži splátka. Ak by ste sa chceli zodpovedne rozhodnúť, museli by ste si nechať vypočítať zostatok istiny, čo môže banka spoplatniť administratívnym poplatkom. Realizovaním takejto operácie len raz ročne môžete ušetriť niekoľko desiatok až stoviek €.

3. Skrátiť splatnosť, nie znížiť splátku

Náš tretí tip sa týka práve rozhodnutia, čo spraviť s úverom, ak vložíte mimoriadnu splátku. Vo väčšine prípadov banky skrátia lehotu splatnosti, no sú aj také, ktoré znížia výšku mimoriadnej splátky podľa aktuálneho stavu zostatku istiny úveru. V každom prípade, banka by mala dať klientovi na výber, ktorú možnosť chce uprednostniť.

Vzhľadom na spôsob umorovania úveru je lepšie skrátiť si lehotu splatnosti hypotéky, ako si nechať znížiť výšku mesačnej splátky. Za každý rok splatnosti navyše totiž platíte úrok z aktuálneho zostatku na hypotéke.

Ako sme písali aj v našom predošlom článku, ak sa rozhodnete pre kratšiu splatnosť hypotéky, je to výhodnejšie z hľadiska výšky preplatenia úveru, keďže zaplatíte dokopy menej na úrokoch na hypotéke.

Ak sa rozhodnete pre nižšiu splátku, ušetríte možno niekoľko € mesačne, avšak z hľadiska celkového preplatenia úveru a celkového ušetrenia je tento spôsob menej výhodný.

4. Ak máte viac, prepočítajte si výhodnosť

Pokiaľ máte k dispozícii väčší obnos peňazí a premýšľate nad tým, či sa oplatí vložiť aj väčšiu mimoriadnu splátku spojenú so sankčným poplatkom, odpoveď vám môže dať len kalkulačka. Výhodnosť alebo nevýhodnosť mimoriadnej splátky hypotéky napríklad vo výške 1/5 alebo 1/4 pôvodnej výšky hypotéky závisí od viacerých individuálnych kritérií hypotéky.

Čím vyššiu mimoriadnu splátku vložíte, tým väčší poplatok z nej zaplatíte – konkrétne 1 % z výšky mimoriadnej splátky. Zároveň ale platí, že čím vyššiu splátku vložíte, tým viac sa zníži istina, z ktorej sa počíta úrok. To znamená, že zaplatíte menej na úroku každý ďalší rok pravidelného splácania hypotéky.

Najideálnejšou možnosťou je skombinovať vloženie mimoriadnej splátky raz ročne do výšky 20 % z istiny hypotéky a zároveň vloženie ďalšej mimoriadnej splátky podľa vašich finančných možností.

Minimalizujete tak náklady spojené s poplatkami za zníženie hypotéky a zároveň čo najviac znížite zostatok, z ktorého sa počíta úročenie hypotekárneho úveru. Takýmto spôsobom je možné ušetriť niekedy aj niekoľko stoviek až tisíc €, samozrejme podľa výšky hypotéky.

5. Mimoriadne splátky hypotéky pre mladých kedykoľvek bez poplatku

Ak splácate hypotéku pre mladých, čiže úver s podporou od štátu a banky v podobe zníženého úroku, máte možnosť vložiť mimoriadnu splátku zo zákona kedykoľvek a bezplatne. Jedinou podmienkou v tomto prípade je, že nesmiete vložiť takú mimoriadnu splátku, ktorou by ste splatili celý zvyšok hypotéky počas prvých 4 rokov od uzavretia úverovej zmluvy.

Ak by ste totiž vyplatili hypotéku pre mladých v celej výške predčasne, musíte doplatiť aj rozdiel medzi zvýhodnenou úrokovou sadzbou a pôvodnou komerčnou úrokovou sadzbou. Ten môže byť napríklad aj vo výške 80 € mesačne, čo by znamenalo zaplatiť aj niekoľko tisíc € navyše. V tomto prípade je lepšie počkať s úplným predčasným splatením do konca 4 ročnej lehoty.

Na záver – oplatia sa mimoriadne splátky hypotéky alebo nie?

V prípade, že máte k dispozícii dostatok finančných prostriedkov, určite sa oplatí znížiť si zostatok na hypotéke. Platí to aj v prípade, ak by ste mali na prvý pohľad naozaj výhodné úročenie – samozrejme len vtedy, ak vystihnete správny moment a vložíte mimoriadnu splátku bez zaplatenia sankčného poplatku banke.

Ten sa síce znížil, ale pri menších mimoriadnych splátkach je stále lepšie počkať na výročie uzavretia zmluvy a vložiť mimoriadnu splátku zadarmo.

Ak sa vám pošťastilo a máte napríklad k dispozícii dostatok peňazí na zníženie hypotéky aj o tretinu, potom odporúčame určite neváhať a bez ohľadu na sankčný poplatok si hypotéku znížiť. Ak vystihnete obdobie konca fixácie úrokovej sadzby, môžete aj hypotéku lacnejšie refinancovať.