Rezervačná zmluva – vzor a ako na odstúpenie od zmluvy

Rezervačné zmluvy sú kľúčovou súčasťou kúpy akejkoľvek nehnuteľnosti. Občas sa stáva, že realitné kancelárie si neoprávnene ponechajú rezervačné poplatky, aj keď na ne nemajú nárok.

V nasledujúcich riadkoch je zrhnuté všetko dôležité o rezervačných zmluvách na nehnuteľnosť a o podmienkach odstúpenia od zmluvy, vrátane vzoru rezervačnej zmluvy a vzoru výpovede zmluvy.

Čo je to rezervačná zmluva na nehnuteľnosť?

Rezervačná zmluva je dôležitým dokumentom v procese kúpy nehnuteľnosti. Je to záväzná dohoda medzi kupujúcim a predávajúcim, v ktorej sú uvedené podmienky kúpy nehnuteľnosti pred podpísaním konečnej kúpnej zmluvy.

Tento dokument sa väčšinou týka predaja, alebo prenájmu nehnuteľností. Na Slovensku sa väčšinou uzatvára medzi záujemcom o nehnuteľnosť, realitnou kanceláriou a vlastníkom nehnuteľnosti. Rezervačná zmluva by mala kupujúcemu zaistiť, že nehnuteľnosť sa počas trvania zmluvy nebude ponúkať iným záujemcom.

Súčasťou rezervačnej zmluvy väčšinou je aj rezervačný poplatok, ktorý pri jej podpise dostane realitná kancelária.

Prečo je rezervačná zmluva na nehnuteľnosť dôležitá?

Rezervačná zmluva nehnuteľnosť je dôležitá z niekoľkých dôvodov.

• Po prvé, poskytuje jasné stanovenie podmienok predaja medzi kupujúcim a predávajúcim. Pomáha to vyhnúť sa neskorším nedorozumeniam a sporom.
• Po druhé, stanovuje povinnosti každej strany.
• Po tretie môže slúžiť ako dôkaz v prípade sporu.
• V neposlednom rade je dôležitým krokom v procese kúpy, pretože poskytuje istotu pre obe strany.

Pre kupujúceho to znamená, že nehnuteľnosť, o ktorú má záujem, je pre neho rezervovaná. Pre predávajúceho to znamená, že má vážného záujemcu, ktorý kúpu pravdepodobne dotiahne do konca.

Čo by rezervačná zmluva mala obsahovať?

Rezervačná zmluva môže byť dvojstranná alebo trojstranná:

• dvojstranná: predávajúci nehnuteľnosti a záujemca o nehnuteľnosť
• trojstranná: predávajúci, záujemca a realitná kancelária

V praxi sa občas vyskytujú také rezervačné zmluvy, ktoré sú uzavreté len medzi záujemcom o nehnuteľnosť a realitnou kanceláriou. Predávajúci tak k ničomu nie je viazaný. Vždy je vhodnejšie, ak je v zmluve uvedený aj predávajúci.

Realitná kancelária môže mať s predávajúcim uzavretú aj zmluvu o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti, takže predávajúci nemusí byť osobne pri všetkých formalitách. Musí to však byť uvedené v rezervačnej zmluve.

V rezervačnej zmluve by nemali chýbať nasledujúce údaje:

• identifikácia zmluvných strán – pri dvojstrannej zmluve je to kupujúci a predávajúci, pri trojstrannej je zahrnutý aj sprostredkovateľ, t.j. realitná kancelária
• označenie predmetu rezervácie – napr. číslo bytu, poschodie, číslo parcely…
• záväzok predávajúceho, prípadne aj realitnej kancelárie (nebude ponúkať nehnuteľnosť tretím osobám)
• právo záujemcu – na kúpu nehnuteľnosti v dobe rezervácie
• termín rezervácie nehnuteľnosti – doba trvania rezervačnej zmluvy a dátum uvoľnenia nehnuteľnosti
• výška rezervačného poplatku
• podmienky, čo sa s rezervačným poplatkom stane v rôznych prípadoch
• možnosti odstúpenia od zmluvy
• kúpna cena
• prípadné sankcie

Rezervačná zmluva by mala byť zrozumiteľná, jasne napísaná a podpísaná všetkými stranami. Pred podpisom zmluvy je rozhodne rozumné poradiť sa s právnikom v oblasti nehnuteľností.

Rezervačná zmluva – vzor

Na základe predchádzajúcich informácií je nižšie uvedený zjednodušený vzor dvojstrannej rezervačnej zmluvy. Tento vzor slúži len pre lepšie predstavenie si zmluvy. Je veľmi dôležité, aby zmluvu vyhotovil skúsený odborník.

Vzor Rezervačnej zmluvy na nehnuteľnosť

Zmluvné strany:

1/ Predávajúci: obchodné meno, sídlo, IČO, registrácia, prípadné zastúpenie (ďalej predávajúci)

2/ Záujemca o kúpu: meno a priezvisko, bydlisko, dátum narodenia, štátna príslušnosť (ďalej záujemca)

Tieto strany sa dohodli na uzatvorení Rezervačnej zmluvy na nehnuteľnosť podľa § 51 Občianskeho zákonníka za nasledujúcich podmienok:

Článok I.

Úvodné ustanovenia

1. Predávajúci je výlučným vlastníkom (špecifikovanie nehnuteľnosti)
2. Účel zmluvy: Záujemca má možnosť kúpiť danú nehnuteľnosť a budúci predávajúci ju nebude po dohodnutý čas ponúkať tretím stranám.

Článok II.

Predmet zmluvy

Záväzky predávajúceho: Predávajúci sa zaväzuje, že po dobu (počet dní) od uzatvorenia tejto zmluvy danú nehnuteľnosť rezervuje a nebude ju ponúkať akejkoľvek inej tretej strane.

Detailná špecifikácia nehnuteľnosti: Trojizbový byt s výmerou 75 m² na 4. poschodí bytového domu (ďalej len byt) na adrese…

Podmienky prevodu a cena nehnuteľnosti: Konkrétne podmienky prevodu budú stanovené v Kúpnej zmluve o prevode vlastníctva nehnuteľnosti.

Článok III.

Rezervácia pre záujemcu

1. Predávajúci sa zaväzuje rezervovať možnosť uzatvorenia Kúpnej zmluvy. Záujemca je povinný uzavrieť Kúpnu zmluvu v čase podľa tejto zmluvy.
2. Záujemca sa zaväzuje predávajúcemu zaplatiť rezervačný poplatok vo výške 2 500 €, a to najneskôr do troch dní od uzavretia tejto zmluvy. (doplniť platobné údaje)
3. Po uzatvorení Kúpnej zmluvy bude rezervačný poplatok zahrnutý do celkovej ceny nehnuteľnosti.
4. Poplatok je nenávratný, ak: (vymenovať všetky podmienky, pri ktorých sa poplatok záujemcovi nevráti)

Článok IV.

Záverečné ustanovenia

1. Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravuje Občianskym zákonníkom.
2. Zmluva je vyhotovená v dvoch (2) rovnopisoch.
3. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluvnými stranami.
4. Vyhlásenie zmluvných strán, že si zmluvu riadne prečítali, je zrozumiteľná. Nie je podpísaná v tiesni za nevýhodných podmienok. Na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

V …………… , dňa ……………

Podpis predávajúci ……………

Podpis záujemca ……………

Časté dôvody vedúce k odstúpeniu od rezervačnej zmluvy na byt alebo dom

Od akejkoľvek zmluvy je možné odstúpiť iba v dvoch prípadoch:

• ktoré upravuje zákon
• ktoré upravuje samotná zmluva

Rezervačná zmluva nie je vyslovene uvedená v Občianskom zákonníku. Považuje sa za tzv. inominátnu (nepomenovanú) zmluvu. Odstúpenie od zmluvy teda môže byť komplikované. Ak v zmluve nie sú uvedené podmienky odstúpenia, najlepšie je kontaktovať predajcu alebo realitnú kanceláriu a pokúsiť sa s nimi dohodnúť.

K rozhodnutiu odstúpenia rezervačnej zmluvy na byt alebo inú nehnuteľnosť môže viesť mnoho rôznych dôvodov. Medzi tie najbežnejšie patria:

• Nesplnenie podmienok: Ak sa nesplní niektorá z podmienok uvedených v rezervačnej zmluve na byt, napríklad nezískanie financovania alebo nevyhovujúca prehliadka nehnuteľnosti, zmluva sa môže zrušiť.

• Porušenie zmluvy ktoroukoľvek stranou: Porušenie podmienok zmluvy sa týka oboch strán. Kupujúci aj predávajúci, respektíve sprostredkovateľ predaja, môže v takom prípade od zmluvy odstúpiť.

• Nevyhovujúci stav nehnuteľnosti: Ak kupujúci zistí závažné problémy s nehnuteľnosťou po podpise rezervačnej zmluvy, môže sa rozhodnúť zmluvu zrušiť. Ak je v zmluve uvedené, že kupujúci je so stavom nehnuteľnosti oboznámený, malo by tomu tak naozaj byť. Inak by zmluva mala byť formulovaná tak, že kupujúci bude mať dostatok času na prehliadku danej nehnuteľnosti.

• Osobné záležitosti: Ak sa zmenia osobné okolnosti kupujúceho, napríklad zmena zamestnania alebo strata príjmu, kupujúci si už nemusí môcť dovoliť kúpiť nehnuteľnosť a môže sa rozhodnúť zrušiť zmluvu.

• Trhové podmienky: Ak sa zmenia trhové podmienky, napríklad pokles hodnoty nehnuteľnosti, kupujúci sa môže pokúsiť odstúpiť od zmluvy.

• Iné dôvody: Môžu existovať aj iné dôvody na zrušenie rezervačnej zmluvy, napríklad spory o podmienky zmluvy alebo zmeny v miestnych alebo vnútroštátnych zákonoch, ktoré majú vplyv na predaj.

Často sa stáva, že predávajúci alebo realitná kancelária môže od zmluvy odstúpiť jednoduchšie ako kupujúci. Kupujúci musí dodržať prísnejšie podmienky, ak nechce prísť o rezervačnú zálohu. To však nie je správne.

Rezervačná zmluva by mala byť formulovaná tak, aby bola dostatočne motivujúca pre úspešné dokončenie transakcie oboma stranami.

Práva aj povinnosti v rezervačnej zmluve by teda mali byť medzi predávajúcim a kupujúcim čo najviac vyvážené.

Odstúpenie od rezervačnej zmluvy – vzor

Ako by písomné odstúpenie od rezervačnej zmluvy malo vyzerať, do veľkej miery závisí na samotnej rezervačnej zmluve. Je veľmi dôležité, aké podmienky odstúpenia sú v zmluve uvedené. Preto by na to mal kupujúci myslieť už pri podpisovaní samotnej rezervačnej zmluvy na nehnuteľnosť.

Do veľkej miery závisí aj na okolnostiach, ktoré k odstúpeniu od zmluvy viedli. Môže sa jednať o dôvody na strane kupujúceho alebo predávajúceho. Samotné odstúpenie preto môže mať rôznu podobu. Vzor výpovede zmluvy sa teda dá vypracovať viacerými spôsobmi.

Vo všeobecnosti by však odstúpenie od rezervačnej zmluvy malo obsahovať nasledujúce údaje:

• zmluvné strany
• oznámenie o odstúpení rezervačnej zmluvy
• zhrnutie predmetu pôvodnej zmluvy
• odôvodnenie odstúpenia od zmluvy
• požiadanie o vrátenie rezervačného poplatku s presnou sumou
• platobné údaje na vrátenie poplatku

Každú zmluvu je možné ukončiť aj písomnou dohodou zmluvných strán. Môže to byť najlepším riešením, ak podmienky odstúpenia od zmluvy nie sú v danej zmluve jasne stanovené.

Vrátenie rezervačného poplatku

Na začiatok je dôležité upozorniť, že osud tejto sumy musí byť v zmluve vždy zreteľne a zrozumiteľne stanovený. Pokiaľ tomu tak nie je, peniaze by realitné kancelárie mali vrátiť. S touto povinnosťou sú však pracovníci oboznámení, a preto v zmluvách tieto informácie stanovujú.

V rezervačných zmluvách je často uvedené, že sa poplatok vzťahuje k ustanoveniu o zmluvnej pokute. Realitné kancelárie si tak rezervačný poplatok nechávajú vo chvíli, keď z nejakého dôvodu druhá strana odstúpi a podpis zmluvy o kúpe či prenájme nenastane. Na takéto jednanie však vo väčšine prípadov kancelárie nemajú nárok a sú povinné poplatok vrátiť.

Vyššie uvedené vyplýva z toho, že realitná kancelária nemôže kupujúceho k podpísaniu zmluvy o kúpe nútiť. Na základe toho by nemala mať ani právo, aby sa z rezervačného poplatku stala zmluvná pokuta.

Aj keď tento bod možno nájsť v mnohých rezervačných zmluvách, vo väčšine prípadov podľa zákona nie je platný a tým pádom by záujemca mal peniaze dostať späť. Pokiaľ by sa tak nestalo, mohlo by ísť o neoprávnené obohacovanie sa z ich strany.

Kedy má realitná kancelária na rezervačný poplatok nárok?

Do veľkej miery to záleží na tom, čo je uvedené v rezervačnej zmluve na nehnuteľnosť a k akej udalosti dôjde (napríklad úspešný predaj nehnuteľnosti, odstúpenie od zmluvy apod.).

V prípade, že nastane podpis kúpnej či nájomnej zmluvy medzi vlastníkom nehnuteľnosti a záujemcom o ňu, sa rezervačný poplatok zvyčajne zaráta do ceny nehnuteľnosti. Ak je ale započítanie rezervačného poplatku realitnej kancelárii v rezervačnej zmluve jasne stanovené, tak naň má nárok.

Realitná kancelária má na rezervačný poplatok nárok, ak:

• dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy a v rezervačnej zmluve je jasne stanovené, že poplatok náleží realitnej kancelárii
• nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy a v zmluve je jasne stanovené, že poplatok náleží realitnej kancelárii (obvykle však v takom prípade zostáva predávajúcemu)

Ak sa zmluva neuzatvorí z dôvodov na strane predávajúceho, rezervačný poplatok sa obyčajne vráti späť záujemcovi o kúpu.

Pozor! Pokiaľ by realitná kancelária bola majiteľom nehnuteľnosti, situáciu okolo rezervačného poplatku to mení. Právo ponechať si tieto peniaze by totiž mala vo viacerých prípadoch. Avšak väčšinou tomu tak nie je a kancelária má len úlohu sprostredkovateľa.

Realitné kancelárie majú nárok len na jednu finančnú odmenu

Na záver je ešte dôležité upozorniť, že realitná kancelária môže províziu alebo rezervačný poplatok, jednoducho akúkoľvek finančnú odmenu, obdržať iba od jednej strany. Zo zákona nie je možné, aby sprostredkovateľ v jednom prípade a v rovnaký čas vykonával činnosť dvoch osôb. Realitnej kancelárii tak môže náležať buď rezervačný poplatok, alebo provízia od predávajúceho za sprostredkovanie služieb dohodnutých v zmluve o sprostredkovaní.

Protiprávne jednanie teda nastáva vo chvíli, kedy si realitná kancelária nechá zaplatiť od predávajúceho a zároveň inkasuje aj poplatok od kupujúceho. Netreba sa nechať okradnúť a vhodné je vyhľadať aj právne poradenstvo.

Príklad:

Manželia Novákovi podpísali s realitnou kanceláriou rezervačnú zmluvu. Po niekoľkých dňoch však v banke zistili, že im už vopred schválenú hypotéku nakoniec neposkytnú a teda nemajú dostatok prostriedkov na zaplatenie nehnuteľnosti. Od rezervačnej zmluvy teda odstúpili a očakávali vrátenie uhradeného poplatku. Realitná kancelária však sumu odmietla vrátiť a argumentovala tým, že sa z neho stala zmluvná pokuta za odstúpenie od zmluvy.

Jednanie realitnej kancelárie bolo protiprávne a manželia Novákovi majú na vrátenie peňazí nárok.

Treba brať na vedomie, že pri tak závažnom rozhodnutí, akým je kúpa nehnuteľnosti, by sa nič nemalo brať na ľahku váhu. Tento článok má skôr informačný charakter a slúži ako úvod do komplikovanej a širokej témy. Určite je na mieste vyhľadať právnu pomoc odborníka, ktorý dokáže predísť mnohým nepríjemnostiam.