Porovnanie hypoték – hypokalkulačka, aktuálne úrokové sadzby a refinancovanie

Pri výbere ideálnej hypotéky je kľúčové porovnať rôzne ponuky na trhu. Rozdiely v úrokových sadzbách, podmienkach či poplatkoch môžu mať zásadný vplyv na mesačné splátky a celkové náklady. Využitie nástrojov, ako je hypokalkulačka pomôže získať presnejší prehľad o dostupných možnostiach a vybrať tú najvýhodnejšiu.

---

Obsah článku

---

Dôležitým faktorom je aj refinancovanie hypotéky, ktoré môže znížiť splátky vďaka aktuálne priaznivým úrokovým sadzbám hypotéky. Treba preto zvážiť porovnanie rôznych ponúk, aby záujemca využil aktuálne úrokové sadzby čo najefektívnejšie.

Porovnanie hypoték – aké sú možnosti

Porovnanie hypoték nie je len o úrokových sadzbách – dôležité sú aj ďalšie faktory, ako sú poplatky spojené s úverom, poistenie nehnuteľnosti či vedenie účtu.

Každá banka má svoje špecifické podmienky, ktoré môžu ovplyvniť výšku úveru, poplatky za spracovanie, či možnosti zľav a benefitov. Táto tabuľka poskytuje prehľad základných podmienok, výhod a nevýhod ponúkaných jednotlivými bankami na Slovensku. Okrem poplatkov je potrebné zvážiť aj prirážky k úrokovej sadzbe pri vysokom financovaní a doplnkové služby ako preplatenie pokút či znaleckého posudku.

Banka	Poplatok za spracovanie (nová hypotéka)	Poplatok za spracovanie (refinančná hypotéka)	Poplatok za vedenie účtu	Prirážka k úrokovej sadzbe (90% financovanie)	Preplatenie pokuty za prenos hypotéky	Preplatenie znaleckého posudku
SLSP	400 €	0 €	6 € (možná zľava až 100%)	Individuálne, zväčša +0,7%	Nie	Nie
VÚB	2% (pri otvorení účtu 0 €)	2% (pri otvorení účtu 0 €)	6 € (možná zľava 50-100%)	+0,15% p.a.	Nie	Nie
Tatra banka	125 € alebo 175 €	0 €	7 € (možná zľava 50-100%)	+0,2%	Nie	Nie
ČSOB	250 €	250 €	6 € (možná zľava 50-100%)	+0,70% p.a.	Áno	Nie
Prima banka	100 €	0 € (pri splnení kampane)	4,90 € (možná zľava)	Neposkytuje financovanie nad 80% LTV	Áno	Nie
Unicredit banka	0,90% z úveru, max. 1 000 €	0 €	0 € (pri účte Smart)	+0,50% p.a. + nutnosť uzatvoriť poistenie	Nie	Áno (pri LTV do 80%)

Hypokalkulačka – nástroj pre výber ideálnej hypotéky

V súčasnosti každá významná banka na Slovensku poskytuje na svojom webovom portáli hypokalkulačku alebo inak povedané hypotekárnu kalkulačku. Tieto nástroje sa stali neoddeliteľnou súčasťou online služieb bánk a sú určené na predbežné výpočty pri plánovaní financovania nehnuteľnosti.

Prostredníctvom hypokalkulačky si klienti môžu simulovať rôzne scenáre úveru, čo im umožňuje získať prehľad o podmienkach a nákladoch spojených s jednotlivými hypotekárnymi produktmi.

Ako funguje hypotekárna kalkulačka?

Základným princípom hypokalkulačky je umožniť potenciálnemu žiadateľovi o úver zadať niekoľko kľúčových parametrov, ktoré ovplyvňujú výslednú výšku splátky a úrokovú sadzbu. Medzi tieto parametre patria:

• Výška úveru: celková suma, ktorú si klient plánuje požičať.
• Doba splácania: dĺžka trvania úveru, typicky v rokoch, najčastejšie od 10 do 30 rokov.
• Úroková sadzba: aktuálne úrokové sadzby hypoték, ktoré môžu byť fixné alebo variabilné.
• Výška vlastných zdrojov: suma, ktorú klient vloží ako vlastný vklad, čím ovplyvňuje LTV (loan-to-value) pomer a tým aj úrokovú sadzbu.
• Typ hypotéky: klasická, refinančná alebo hypotéka s možnosťou sporenia.

Použitím hypotekárnej kalkulačky môže užívateľ získať predbežný výpočet mesačnej splátky na základe zadaných údajov. Tieto výpočty sú orientačné, avšak veľmi presne odzrkadľujú reálnu situáciu na trhu s úvermi. Vďaka hypokalkulačke má klient možnosť získať lepší prehľad o tom, aká bude jeho finančná záťaž pri rôznych úrokových sadzbách a dobe splatnosti.

Od čoho závisia aktuálne úrokové sadzby hypotéky?

Aktuálne úrokové sadzby hypotéky hrajú rozhodujúcu úlohu pri financovaní nehnuteľností, pretože priamo ovplyvňujú celkové náklady úveru a výšku mesačných splátok.

Aktuálne úrokové sadzby hypoték sú ovplyvnené viacerými faktormi, ktoré zahŕňajú:

• Politiku Európskej centrálnej banky (ECB): Zmeny v základných úrokových sadzbách ECB majú priamy vplyv na náklady na financovanie bánk, a tým aj na úrokové sadzby hypoték.
• Makroekonomické ukazovatele: Klesajúca inflácia a pozitívne výsledky z trhu práce prispievajú k znižovaniu nákladov na úvery.
• Konkurenčný tlak na trhu: Banky sa prispôsobujú situácii na trhu a snažia sa ponúknuť čo najvýhodnejšie podmienky, aby prilákali nových klientov.
• Typ fixácie: Krátkodobé fixácie, napríklad na jeden rok, bývajú často spojené s vyššími úrokovými sadzbami v porovnaní s dlhodobými fixáciami, pretože sú rizikovejšie pre banku.

Ako sa využívajú aktuálne úrokové sadzby pri výpočte hypotéky?

Pri výpočte hypotéky hrá aktuálna úroková sadzba kľúčovú rolu pri stanovení výšky mesačnej splátky. Banka zohľadňuje viaceré faktory, ako sú výška úveru, doba splácania, finančná rezerva žiadateľa a jeho celková zadlženosť. Úroková sadzba priamo ovplyvňuje nielen výšku mesačných splátok, avšak aj celkové náklady na úver.

Na základe aktuálnych úrokových sadzieb si môžu klienti zvoliť fixáciu, ktorá im vyhovuje najviac, pričom dlhodobejšie fixácie poskytujú väčšiu stabilitu, zatiaľ čo kratšie fixácie môžu byť výhodnejšie v prípade predpokladaného poklesu úrokových sadzieb v budúcnosti.

Kedy sa oplatí refinancovanie hypotéky?

Refinancovanie hypotéky sa stáva čoraz populárnejším riešením pre tých, ktorí chcú optimalizovať svoje finančné záväzky. Keď úrokové sadzby dosahujú historické minimá, refinancovanie hypotéky môže výrazne znížiť mesačné splátky a celkovú preplatenosť úveru.

---

Princíp je jednoduchý: ak má niekto možnosť získať nový úver za lepších podmienok, refinancovanie hypotéky sa môže veľmi vyplatiť. Kľúčovým ukazovateľom je porovnanie výšky mesačných splátok a celkových nákladov úveru.

---

Refinancovanie hypotéky je výhodné najmä vtedy, keď úroková sadzba nového úveru je nižšia ako súčasná. Nižší úrok znižuje mesačné splátky, čo vedie k nižšej celkovej preplatenosti úveru. Banky často ponúkajú zaujímavé akcie, ktoré umožňujú získať výhodnejšie podmienky, a to nielen pri nižších úrokových sadzbách, ale aj prostredníctvom zlúčenia viacerých úverov do jedného, čo sa nazýva konsolidácia úverov.

Pri refinancovaní hypotéky je však dôležité sledovať aj ďalšie faktory, ako je fixácia úrokovej sadzby. Ak predčasne niekto splatí hypotéku mimo výročia fixácie, môže to byť spojené s poplatkami. Legislatíva stanovuje maximálny poplatok za predčasné splatenie vo výške 1 % z nesplateného zostatku úveru, čo môže predstavovať nezanedbateľné náklady.

Porovnanie bankových produktov

Pre lepšiu orientáciu v možnostiach refinancovania je dôležité porovnať konkrétne bankové produkty. V nasledujúcej tabuľke je prehľad niektorých aktuálnych ponúk bánk za predpokladu za predpokladu nasledovných parametrov:

• Poistenie úveru: nie
• Výška hypotéky: 150 000 €
• Hodnota nehnuteľnosti: 200 000 €
• Vek: 35 rokov
• Doba splatnosti: 25 rokov
• Typ nehnuteľnosti: Byt
• Fixácia: 3 roky

Banka	Názov produktu	Zaplatené celkom	Mesačná splátka	Úroková sadzba
365.bank	Hypotéka na refinancovanie	236 510 €	787,62 €	3,95 %
Fio	Fio hypotéka na refinancovanie	237 254 €	790,10 €	3,98 %
Prima banka	Hypotéka na refinancovanie	237 601 €	791,76 €	4,00 %
Tatra banka	Refinančná HypotékaTB	242 497 €	807,58 €	4,19 %
ČSOB	ČSOB Úver na splatenie úverov	242 497 €	807,58 €	4,19 %
UniCredit	Hypoúver na refinancovanie	245 015 €	815,97 €	4,29 %
VÚB	VÚB Hypotéka na refinancovanie	247 547 €	824,41 €	4,39 %
mBank	mHYPOTÉKA na refinancovanie	250 093 €	832,90 €	4,49 %
BKS	Úver na refinancovanie úverov	250 549 €	833,75 €	4,50 %
Slovenská sporiteľňa	Úver na vyplatenie úveru z inej banky	257 813 €	858,63 €	4,79 %

Typy hypotekárnych úverov

1. Klasická hypotéka

Nazýva sa aj účelovou hypotékou, pretože je presne určené, ako má byť využitá. Používa sa na financovanie investície do nehnuteľností (nie investícia v čistom ekonomickom zmysle slova), teda napríklad na kúpu nehnuteľností, jej stavbu či rekonštrukciu.

Zároveň je možné použiť túto hypotéku na vyrovnanie majetkovoprávnych vzťahov. To znamená, že si takto môžeme požičať aj pri majetkovom vyrovnaní v rámci rozvodu či pri inom druhu spoluvlastníctva. Okrem toho sa používa aj v procese refinancovania úveru, kedy novým úverom splatíme starý a naše záväzky sa presunú z jednej hypotekárnej inštitúcie na druhú.

2. Hypotéka pre mladých

Hypotéka pre mladých je jednou z politík podpory rodín. Slúži ako istá motivácia mladým ľuďom, aby zakladali domácnosti a rodiny. Výhoda tejto hypotéky spočíva v tom, že ak klient spĺňa podmienky na jej poskytnutie, znižuje sa mu úroková sadzba až o 3 % (2 % je príspevok od štátu a 1 % prispieva banka), čím sa za tie roky splácania ušetrí veľké množstvo peňazí na úrokoch.

Takáto bonifikácia však trvá päť rokov, po uplynutí tejto doby už klient riadne spláca všetky úroky. Aby však mal klient nárok na takúto hypotéku, musí byť plnoletý a zároveň nesmie byť starší ako 35 rokov.

Okrem toho jeho mesačná nominálna mzda nesmie byť vyššia ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy v národnom hospodárstve, čo by mnoho mladých ľudí tiež spĺňalo. Ak žiadajú o hypotéku manželia, túto podmienku spĺňa každý osobitne.

Strop hypotéky je 50 000 €, čo síce celkom nepokryje náklady na kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti, je to však najvýhodnejšia ponuka na trhu a ak klient spĺňa podmienky nároku na jej poskytnutie, je dobré sa vydať takouto cestou. Klienti majú zároveň možnosť odkladu splátok alebo mimoriadnej splátky bez poplatku za predčasné splatenie.

3. Americká hypotéka

Americká hypotéka sa zvykne označovať aj ako neúčelová, pretože po založení nehnuteľnosti môže klient použiť poskytnuté finančné prostriedky na čokoľvek. Je teda možné napríklad založiť dom a za peniaze od banky si kúpiť  auto či financovať štúdium. Svoje označenie získala preto, lebo je na americkom trhu veľmi často obchodovaným bankovým produktom.

Rodičia takto často financujú vysokoškolské štúdium svojich detí aspoň do výšky hodnoty nehnuteľností, zvyšok sa hradí vo forme študentských pôžičiek.

4. Úver zo stavebného sporenia

Stavebné sporenie je vhodné pre takých klientov, ktorí sú schopní ušetriť niekoľko desiatok eur mesačne. Tieto peniaze sa odvádzajú do stavebnej sporiteľne, pripočítava sa k nim vopred určený úrok a okrem toho aj štátom garantovaná prémia vo výške 30 % ročne usporenej čiastky. Takto však môže každý občan získať najviac 66,39 € ročne.

Aby mal občan nárok získať úver zo stavebného sporenia, musí  sporiť najmenej 2 roky a nasporená čiastka by mala byť spravidla aspoň jedna štvrtina cieľovej sumy. Hoci takto klient nezíska žiadnu závratnú sumu peňazí, je to tiež spôsob, ako získať isté finančné prostriedky za účelom nadobudnutia alebo prestavby nehnuteľnosti.

Zavesiť si na krk hypotéku?

Ak chce klient bývať vo vlastnom, tak, žiaľ, áno. Väčšina ľudí nemá spravidla inú možnosť. Netreba sa však hypotéky až tak obávať. V súčasnej situácii sa poskytujú pri najvýhodnejších podmienkach, pričom stále je priestor na slovenskom trhu pre pokles úrokových sadzieb. Ak teda chce niekto kúpiť alebo postaviť nehnuteľnosť, teraz je ten správny čas.