Úver ako možnosť dofinancovania hypotéky

Nie každý má to šťastie, aby prostredníctvom hypotekárneho úveru prefinancoval plnú sumu kupovanej nehnuteľnosti. A vplyvom bankovej regulácie v oblasti 100 percentných hypoték to bude čoraz ťažšie.

Aké sú ďalšie možnosti pre človeka, ktorý chce kúpiť nehnuteľnosť, ale hypotéka nepostačuje na zaplatenie plnej kúpnej sumy?

Chcem bývať vo vlastnom

Hypotéka na bývanie sa najčastejšie skloňuje pri riešení otázky vlastného bývania. Väčšina ľudí nemá na výber a či sa to niekomu páči alebo nie, riešenie otázky bývania znamená zadlžiť sa na niekoľko desaťročí.

Výber najvýhodnejšieho hypotekárneho úveru na trhu je veľmi dôležité rozhodnutie, nakoľko podmienky medzi bankami sa líšia a pri vysokých sumách úverov sa rozdiely v preplatení úveru môžu pohybovať v tisícoch eur.

Výška nákladov na úver sa odvíja predovšetkým od výšky úrokovej sadzby a ďalších poplatkov, ktoré s úverom súvisia. Pri žiadosti o hypotéku je toto logicky aj najdôležitejším kritériom pre výber najoptimálnejšieho riešenia.

100 percentnú hypotéku dostane už oveľa menej ľudí

Pre mnohých je ešte dôležitejšou informáciou pri výbere banky fakt, či banka je ochotná poskytnúť 100 percent z ceny zakladanej nehnuteľnosti. V prípade kúpy nehnuteľnosti to znamená, či je možné prostredníctvom hypotéky prefinancovať celú kúpnu sumu alebo je potrebné doložiť zvyšok prostriedkov z iných zdrojov.

Jednotlivé banky majú rôzne nastavené úverové parametre a tak to, že v jednej banke žiadateľ nedostane 100 percent, nemusí nutne znamenať, že v inej banke to bude rovnako. Ak sa však jedná o menej kvalitného žiadateľa o úver s nízkym ratingom, ktorý dostane pri schvaľovaní žiadosti o úver, je pravdepodobné, že 100 percentnú hypotéku nedostane.

V tomto prípade musí kupca doložiť zvyšnú sumu z iných zdrojov. Najčastejším riešením tejto situácie je doplnenie chýbajúcich financií prostredníctvom spotrebného úveru.

Spotrebný úver

Spotrebný úver je jednoznačne najčastejšou voľbou žiadateľov o hypotéku, ktorí nedostali od banky 100 percent z hodnoty nehnuteľnosti. Samozrejme, takáto situácia nie je ničím výnimočná a banky s ňou aj dopredu počítajú. Na dofinancovanie majú tak pripravené rôzne typy spotrebných úverov.

Spotrebný úver je zvyčajne úver, ktorý nie je ničím založený. To znamená, že v prípade nesplácania úveru, nie je pohľadávka banky uspokojovaná zo založeného majetku. Z toho logicky vyplýva, že takýto typ úveru je pre banku rizikovejší, a preto za neho požaduje vyššie cenu – úrok.

Vyšším úrokom sa samozrejme celé financovanie kupovanej nehnuteľnosti predražuje a zvyšuje sa mesačná splátka. Aby klient nepreplácal príliš veľa je dobré dodržiavať pár rád:

1. Vypýtajte si kalkuláciu v banke, kde žiadate o hypotéku

Prvým krokom by malo byť zistenie možností dofinancovania v banke, v ktorej klient žiada o úver. Banka navrhne kombináciu hypotekárneho úveru alebo úveru založeného nehnuteľnosťou spolu so spotrebným úverom.

Pri tejto kalkulácii klient presne vie, koľko bude jeho výsledná mesačná splátka, aká časť z nej sa týka spotrebného a aká časť hypotekárneho úveru. Klient pri splácaní spláca v rovnakej chvíli aj hypotéku aj spotrebný úver, aj keď sa jedná vlastne o dva nezávislé úverové vzťahy.

Vo väčšine prípadov bude platiť, že kombinácia hypotéky a spotrebného úveru v jednej banke bude pre klienta optimálna a finančne aj časovo najvýhodnejšia.

2. Urobte si porovnanie kombinovaných ponúk aj v ďalších bankách

Povedzme, že si vyberiete banku, ktorá ponúkne skutočne najvýhodnejšiu ponuku z hľadiska získania samotnej hypotéky. Problém je, že neponúkne 100 percent z hodnoty nehnuteľnosti a na dofinancovanie ponúkne spotrebný úver. Akurát, že tento spotrebný úver je tak nevýhodný, že celú splátku veľmi výrazne navýši a dobrá ponuka hypotéky sa zrazu zmení na nie až takú výhodnú.

V tomto prípade máte dve možnosti. Buď si urobíte opätovné porovnanie všetkých bánk a ich kombinácií úverov a vyberiete najvýhodnejšiu možnosť, alebo hypotéku budete čerpať v jednej banke a spotrebný úver získate v inej banke.

Z týchto dvoch možností si vyberte tú prvú, pretože rozhodnutie kombinovať spotrebný úver a hypotéku v dvoch rôznych bankách, pričom sa kupuje jedna nehnuteľnosť, nemusí dobre dopadnúť. Zapamätajte si: Porovnávajte až kalkuláciu kombinácie hypotéky a spotrebného úveru.

3. Banka posudzuje všetky existujúce splátky úverov

Ak už kombinujete dva úvery v dvoch rôznych bankách, dobre si naplánujte postup. Predovšetkým si však dopredu zistite, či v prípade splácania spotrebného úveru bude banka, v ktorej chcete žiadať o hypotéku, ochotná hypotéku poskytnúť a za akých podmienok.

Môže sa totiž stať, že vznikom záväzku v inej banke (v prípade skôr čerpaného spotrebného úveru), dôjde k zmene podmienok na získanie hypotekárneho úveru. Môže sa znížiť maximálna výška úveru, zvýšiť úrok a s ním aj mesačná splátka. V prípade klientov, ktorí sú v očiach banky doslova „na hrane“ sa dokonca môže stať, že hypotéku už nedostanú.

Stavebná sporiteľňa môže takisto pomôcť

Stavebný úver alebo medziúver zo stavebnej sporiteľne býva takisto častým spôsobom dofinancovania hypotéky. Ideálne je, keď žiadateľ už nejaký čas sporí na svojom stavebnom sporení a splní podmienky na čerpanie stavebného úveru. Medziúver od stavebných sporiteľní nie je príliš výhodný a patrí medzi drahšie finančné produkty.

Záver

Faktom je, že vplyvom opatrení NBS sa podiel 100 percentných hypoték bude znižovať. Je potrebné sa na to pripraviť a už dopredu počítať aj s alternatívnymi možnosťami. Ideálnym stavom je samozrejme dofinancovanie zvyšnej časti kúpnej sumy z vlastných zdrojov.

V prípade absencie tejto možnosti prichádzajú na rad ďalšie. Spotrebný úver je štandardný bankový produkt, ktorý v mnohých prípadoch slúži práve na tento účel.

V každom prípade je potrebné kalkulovať a porovnávať všetky ponuky bánk, pretože pri hypotékach ide rádovo o tisíce eur, ktoré môže človek zbytočne stratiť alebo múdro úšetriť.