Zmluva o založení predkupného práva ako vecného práva – vzor

Pokiaľ niekto disponuje predkupným právom, znamená to, že bude pri predaji hnuteľnej alebo nehnuteľnej veci uprednostnený. Ide o vedľajšie dojednanie kúpnej zmluvy, na základe ktorého vzniká povinnosť predávajúceho ponúknuť danú vec najskôr tomu, s kým bola podpísaná zmluva o založení predkupného práva.

Tento právny pojem sa používa v mnohých krajinách a dáva určitým osobám právo kúpiť hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec skôr, ako tak môžu urobiť iné externé strany. Na Slovensku predkupné právo upravuje Občiansky zákonník.

Predkupné právo na pozemok

Predkupné právo môže byť využité ako pri hnuteľnom, tak aj pri nehnuteľnom majetku. Pokiaľ sa jedná o hnuteľnú vec, nie je právnou povinnosťou dojednať ho písomou formou. Avšak aj napriek tomu sa to doporučuje z dôvodu právnej istoty.

Veľmi často sa však využíva práve pri predaj nehnuteľností. V tomto prípade, teda keď je predmetom predaja nehnuteľnosť, musí mať dojednanie zo zákona písomnú podobu. Môže byť dohodnutá priamo v kúpnej zmluve alebo ako samostatná zmluva.

Predkupné právo na pozemok sa často využíva v prípadoch, keď má niekto o konkrétnu nehnuteľnosť záujem, napríklad sused alebo príbuzný predávajúceho. Môže sa použiť aj v situáciách, keď predávajúci chce zabezpečiť, aby sa nehnuteľnosť predala niekomu, komu dôveruje, napríklad členovi rodiny alebo blízkemu priateľovi.

Okrem toho je možné použiť ho aj v prípadoch, keď chce predávajúci zabrániť tomu, aby nehnuteľnosť kúpil developer alebo investor, ktorý by ju chcel zmeniť spôsobom, ktorý nie je v súlade s jeho prianím. Toto právo sa zvyčajne vytvára na základe zmluvy.

V prípade, že sa predkupné právo dohodne, vyplývajú z neho práva pre kupujúceho aj predávajúceho. Povinnosťou kupujúceho je v prípade budúceho predaja ponúknuť vec najskôr predošlému majiteľovi, keďže je osoba oprávnená z predkupného práva. Predávajúci má právo, aby mu bola vec v budúcnosti ponúknutá na predaj a právo túto vec aj kúpiť.

Zmluvné predkupné právo

Pri predkupnom práve možno rozlišovať dva typy. Prvým je zmluvné predkupné právo. Ako hovorí názov, je to predkupné právo dojednané na základe zmluvy medzi kupujúcim a predávajúcim. Pri zmluvnom predkupnom práve sa zákon vzťahuje výlučne na predaj nehnuteľnosti. Avšak je možné ho dohodnúť aj pre iné formy scudzenia.

Vzniká vtedy, keď má predávajúci výhradu, že pokiaľ by sa kupujúci v budúcnosti rozhodol danú vec predať, ponúkne mu ju späť. Možno tak urobiť pri hnuteľných či nehnuteľných veciach, a to z rôznych dôvodov.

Môže ísť napríklad o pozemok, ktorý má pre majiteľa subjektívnu hodnotu a chce ho predať niekomu, o kom je presvedčený, že ho bude užívať v súlade s jeho predstavou. Pokiaľ by sa nový majiteľ rozhodol neskôr pozemok predať, bude musieť zmluvu o predkupnom práve rešpektovať a ponúknuť ho najskôr pôvodnému majiteľovi.

Táto zmluva sa viaže na nového vlastníka, nie na vec samotnú. Pokiaľ by teda bol pri rešpektovaní predkupného práva pozemok predaný tretej osobe, na túto osobu sa už povinnosť práva nevzťahuje.

Zmluvné predkupné právo môže byť dohodnuté aj ako zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ktorá zaväzuje predkupného oprávneného k povinnosti kúpy predmetného nehnuteľného majetku v prípade, že vlastník nehnuteľnosti uzavrie kúpnu zmluvu s treťou osobou.

Zákonné predkupné právo

Podľa Občianskeho zákonníka môže mať osoba tiež zákonné predkupné právo. Tu nie je potrebné dojednávať žiadnu zmluvu, nakoľko vzniká automaticky podľa zákona. Zároveň sa vzťahuje na všetky formy scudzenia, ako napríklad predaj, darovanie či zámena.

Ide o situácie, keď jednu nehnuteľnosť vlastní viacero osôb, resp. podielové spoluvlastníctvo. Každá z nich má v tomto prípade dispozičné právo na svoj podiel. Môže si napríklad ustanoviť dediča alebo prípadne svoj spoluvlastnícky podiel predať. 

Práve pri predaji podielu podlieha zákonnému predkupnému právu. Jednoducho povedané, svoj podiel musí v prvom rade ponúknuť spoluvlastníkom a až potom tretím osobám. Na to slúži ponuka na odkúpenie podielu. Zákonné predkupné právo sa vzťahuje tiež na právnych nástupcov spoluvlastníka.

Predkupné právo sa nedá obísť. Spoluvlastníci sa však môžu dohodnúť, že pri predaji podielu jedného z nich nebudú právo uplatňovať. V prípade, že by sa predávajúci spoluvlastník predsa len rozhodol zákonné predkupné právo obísť, resp. ignorovať ho, môžu ostatní spoluvlastníci prevod podielu napadnúť a domáhať sa určenia neplatnosti zmluvy.

Predkupné právo ako vecné právo

Ako bolo spomenuté v úvode, predkupné právo predstavuje vedľajšie dojednanie kúpnej zmluvy. Uzatvára sa v súlade s ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. Toto dojednanie musí prebiehať medzi kupujúcim a predávajúcim. V prípade, že sa predkupné právo dohodne ako vecné právo, zapisuje sa do katastra nehnuteľností ako návrh na vklad.

Zmluvu o predkupnom práve je však možné dojednať aj medzi inými osobami, ako je predávajúci a kupujúci. Inak povedané, predkupné právo môže byť dohodnuté aj vtedy, keď sa neuzatvorí kúpna zmluva.

Vtedy sa však jedná len o záväzkovo-právny vzťah, ktorý zaväzuje len dané zmluvné strany. V tomto prípade nemá vecno-právny charakter a nezaväzuje tretie osoby. Nevkladá sa ani do katastra nehnuteľností.

Zmluva o založení predkupného práva ako vecného práva – vzor

ZMLUVA O ZALOŽENÍ PREDKUPNÉHO PRÁVA AKO VECNÉHO PRÁVA

(§ 603 ods. 2 obč. Zák.)

Vlastník nehnuteľnosti: [ ] r. č. [ ] bytom [ ], a

oprávnenie z vecného predkupného práva:

[ ] r. č. [ ] bytom [ ] a

[ ] r. č. [ ] bytom [ ],

uzavreli dňa [ ] tento

Zmluva o založení predkupného práva ako vecného práva

1,

[ ] Je jediným vlastníkom nehnuteľnosti:

• dom č. p. [ ] na parcele p.č. []
• pozemok parcelné číslo [ ] (zastavaná plocha a nádvorie), výmera [ ] m2
• pozemok parcelné číslo [ ] (ostatná plocha), výmera [ ] m2,

zapísané u katastrálneho úradu v [ ] na LV č. [ ] pre obec [ ], KÚ [ ].

Výhradne vlastníctvo je uvedené vo vlastnom vyhlásení a kúpnej zmluvy zo dňa [ ] (vklad vlastníckeho práva povolený rozhodnutím katastrálneho úradu v [ ], dňa [ ], č.j. [ ]).

2,

Účastníci tejto zmluvy dohodli predkupné právo pána [ ] a pani [ ] k nehnuteľnostiam, a to ako vecné právo.

Pán [ ] a prípadne ďalší vlastníci alebo spoluvlastníci nehnuteľností uvedených v čl. 1 zhora (právny nástupcovia), sú povinní pre prípad akéhokoľvek scudzenia nehnuteľností alebo podielu na nich ponúknuť ich ku kúpe [ ] a [ ].

Ak iniciujúci predkupné právo z akéhokoľvek dôvodu jeden z oprávnených, má predkupné právo k nehnuteľnostiam sám v plnom rozsahu druhý oprávnený.

3,

Podľa tejto zmluvy všetci účastníci súhlasia, že sa predkupné právo dohaduje bezplatne v súvislosti so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosti.

4,

Predkupné právo získavajú oprávnenie (podľa článku 2 tejto zmluvy) vkladom do katastra nehnuteľností.

5,

Všetci účastníci tejto zmluvy požadujú, aby podľa nej, na základe ich návrhu vykonal Katastrálny úrad v [ ] v oddiele C listu vlastníctva č. [ ] pre obec [ ], KÚ [ ], zápis vkladu predkupného práva ako vecného práva k nehnuteľnostiam uvedeným v článku . 1. tejto zmluvy pre oprávnené [ ], r. č. [ ], bydlisko [ ] bytom a [ ], r. č. [ ], bydlisko [ ].

6,

Všetci účastníci čestne vyhlasujú, že táto zmluva bola spísaná podľa ich skutočnej a slobodnej vôle. Zmluvu si všetci účastníci starostlivo prečítali. Vlastnoručným podpisom potvrdzujú, že s jej obsahom súhlasia,

[ ], Dňa [ ]

Podpisy všetkých účastníkov: [ ]. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [ ]. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

[ ]. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Zmluva musí mať v prípade nehnuteľnosti vždy písomnou formou. V opačnom prípade je doklad neplatný. Až vkladom do katastra nehnuteľností nadobúda platnosť predkupného práva.

Predkupné právo na pozemok alebo nehnuteľnosť sa väčšinou zriaďuje ako súčasť kúpnej zmluvy, kedy predávajúci predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju chcel predať. Predkupné právo je možné zriadiť aj ako samostatnú zmluvou a v iných súvislostiach, ako je tomu zhora.

Zhrnutie na záver

Predkupné právo je dôležitým právnym pojmom, ktorý poskytuje ochranu súčasným vlastníkom nehnuteľnosti či dedičom nehnuteľnosti. Pomáha zabezpečiť, aby mali možnosť kúpiť nehnuteľnosť skôr, ako tak môžu urobiť iné externé subjekty.

Môže mať zmluvnú aj zákonnú podobu. Pri oboch formách je dôležité toto právo rešpektovať, nakoľko je ukotvené v Občianskom zákonníku, a snaha obísť ho môže byť právne napadnutá.

Uzatvorenie akejkoľvek zmluvy je dôležité v mnohých oblastiach. Obe strany sú zmluvami právne chránené pred spormi či stratami. Uzatvárajú sa pri rôznych príležitostiach a je dobré na ne vždy myslieť. Zmluva sa dá uzatvoriť dokonca aj pri uskladnení veci či tovaru, a to zmluva o skladovaní.